关于房地产企业开发产品转经营性固定资产后，转让房产土地增值税的疑问

huangruoxie

1，扣除20％是否适用？
2，印花税应该属于转让税金？
3，按旧房申报土地增税需要评估，那以前开发发生的成本费用，税务局是不是要来一次大检查，把不合理不能扣除的剔除掉！但是税务局这样做的话，对旧房申报土地增值税用处不大？因为申报时，扣除项目是按评估价了！或者评估方通过审计帐务来确定评估价，可是又不现实，因为不可能一下全部卖掉这些固定资产，而是陆陆续续卖掉！评估方这样做非常繁琐！这样就存在这些情况，不转经营性固定资产房地产有可能要缴纳很多税的话，转固定资产会少缴纳，那房地产企业转经营性固定资产！
呵呵，也不知道有没有相关规范～～ 希望大家热烈探讨！特别是第三个疑问！

哈哈笑

一家之言，多多探讨。
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
　　开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：?
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

如企业有长期战略计划，则在项目规划立项时明确自用，则可不存在营业税和土地增值税问题。在账务处理时直接通过在建工程项然后转固则可；也免于所得税的认定了。
如规划立项没有明确自用，后期通过开发成本结转的不行的，固定资产的入账价值须通过估计成本结转（该暂估需与税务沟通确定），则需按第六条规定执行了，需交所得税了，但不需交营业税和土地增值税。既然是固定资产出售就不存在加扣问题。同时该扣除项目是按评估价，该评估价一般采用重置成本法即现时重置价=重置成本*成新率确定，至于陆陆续续出售也不影响按单位成本结转啊。当然评估有效期为一年，超过一年需再次评估。在出售时交纳营业税及增值税等相关税金。当然这种操作可适当递延税款缴纳时间。

[ 本帖最后由 哈哈笑 于 2007-10-26 09:30 编辑 ]

rongziyue

学习了