专家全面解读：国务院放松二套房贷政策 支持房企融资

许仙

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

　　其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

   毫无疑问，本次地产新政的意义是深远的，因为这意味着政府对房地产市场的态度已经从限制住房需求转变为鼓励商品住房消费。同时政策已经意识到房地产投资对整个经济的拉动作用，在经济危机的时候，启动住宅消费市场是必要的，但是我们要看到政策的出台到形成实效是需要时间的，最少要3个月以后才知道房产新政的效果，是否会导致房地产市场形成拐点。也许还会有很多朋友担心房价会因此走高。我们认为，首先，在目前中国积压的商品住宅已经够销售两年的情况下，住宅存在的不是涨价而是降价的压力，这个道理是和政策刺激经济，而通胀不断下降的道理是一样的，当人们的收入不断减少，企业不断倒闭的时候，谁还有钱去买房？最新的例证就是《万科南京降价售房遭物价部门处罚》。在经济危机的时候，如果不放松房地产市场 ，那么我相信2009年将有大量的房地产公司破产，最终形成的将是大量的烂尾楼，而形成烂尾楼以后，损失最大的不是地产商，而是我们的银行，因为地产公司大多是项目公司，一个项目烂了，地产商不还款继续其他项目就是，最终影响的是我国金融系统的稳定。

   其次，不能因为部分城市房价高而否定住宅商品化的方向。实际上房价之所以高是因为我们政府没有尽到一个提供保障性住房的责任。香港和新加坡的商品房都比北京房价高，但是却没有多少人抱怨住不起房，是因为政府提供了保证性的廉租房，组屋等。把买不起住房的人推向商品房市场，靠土地财政发财的政府绝对不是一个负责任的政府，是政策在推卸自己的责任，把社会矛盾转嫁给开发商。所以本次会议，把加大保障性住房建设力度放在第一位是非常正确选择。



    对于本次中国放松二套房贷政策鼓励普通商品住房消费，降低税费，取消城市房地产税，本身税费的比例不是很高，其象征意义大于实际意义，原来的征收税率如下：



房产用途计 税 依 据税 率

经营自用房产原值一次减除30%后的余额1.2%

出租房屋房产租金收入12%

个人出租住房房产租金收入4%



    注：房产税的计税公式为:

    1、从价计税      应纳税额=房产原值×（1—30%）×1.2%



    2、从租计税      应纳税额=房产租金收入×12%



3、个人出租住房  应纳税额=房产租金收入×4%

许仙

笔者在上周末缀文《房地产即将引来重大利好》，指出大幅降低税费将成为政府促进房地产行业发展的最有力度的措施。笔者指出“在目前房地产交易过程中，契税、营业税和所得税已经成了购房者的重大负担，尤其对二手房而言。这些年按惯例，本应该由卖房者承担的营业税和所得税，通常都被转嫁到买方，一套商品房，相关税收基本上都在7%以上，按照现有的标准，很多改善性住宅都被划分到豪宅，加上3%的豪宅税，一套二手大户型商品房交易税收已经接近10%，所以，如果大幅下调交易环节的税费，对市场肯定是一个很好的促动。同样，对开发商而言，营业税的减少意味着实际利润的增加，而如果政策制订的时候，能够采取措施让此项优惠落实到具体的购房者身上，对楼市才能形成实质利好。营业税和所得税的下调，将大幅增加房企利润，很可能会刺激上市房企业绩，带动房企股价上涨，为房企融资提供一个良好的环境，这对当前处于困境之中的大型上市房企将是一个较大的利好。”

国务院总理温家宝17日主持召开的国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施：会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。会议研究确定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。(二)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
其中，对房产转让环节营业税的减免，是业内一直呼吁的对二手房市场松绑的焦点，此次一次性免除两年以上的房产转让的营业税，将大大减低二手房的交易成本，对二手房市场将是一个极大的促动，堪称多年来对二手房市场最大的利好。但是营业税的调整，促进二手交易放量的同时，对一手房将造成更大的压力。因此，对第二套住宅房贷政策的调整显得格外重要。根据中央政策，除了首付和利率的优惠之外，未来参考二手房市场减低营业税很可能将很快出台。“二套房贷政策”这个套在楼市头上的紧箍咒，在直接造成一年时间楼市急剧降温的效应之后，已经完成大部分的历史使命。伴随着新政出台，二套房贷政策将仅仅只针对大户型项目，对楼市无疑是个重大利好。而直接提出“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”这个政策，更是明确了中央针对房地产行业银根放松的具体措施，行业的资金危机有望得到缓解。这些政策，是有史以来力度最大的“松绑”和促进房地产行业发展的措施，在经历过多时的煎熬之后，房地产行业终于迎来最大的利好消息。更重要的是，这些促使不但是对房地产开发企业的支持，更是大幅降低了购房者的负担，对楼市买卖双方都是一个皆大欢喜的措施。

不管如何，税费的降低，对老百姓对开发商都是好事。但在当前形势下，笔者建议开发商应当客观理性的看待市场，购房门槛的下降只是楼市的一个利好，真正的成交量还是取决于房价的调整，只有房价理性调整，市场才可能真正回暖。

许仙

12月17日国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。我仔细看了一下全文，说实在话，相当的失望。

“会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。”这一说法是事实，但并不代表接下去还会持续回升，这种短暂的成交量回升不值得在会议公报中特意自夸一番，要知道，现在市场形势很严峻，必须加大救市力度。

第一条措施：“加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。”这条已不是新闻，前些时“9000亿安居工程投资计划”中已提及，我们有专门的研究报告，经济适用房拟建规模偏大，将冲击普通住宅市场，部分地方政府对此已有不满，正变新建为收购或货币化补贴。

第二条措施：“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”

“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”这一条是2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策“补丁文件”中的原话。没有任何新意，根本反映不出放松二套房政策的意思，这点不能不让业界大失所望。我认为现在应该对购买第二套房子的所有家庭都给予大幅优幅，对三套和三套以上购房者依然控制。

“将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”这条政策值得称许，但力度不够大，还没有10月22日“上海14条”力度大，当是上海规定：“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”，“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”。我认为，现在税收政策应该尽快回归到2005年之前：个调税、增值税免征，营业税宽征。

第三条措施：“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”

许仙

靴子一只又一只，现在我们判断不了是否后续的政策还会有释放。<BR><BR>    在人们预期中，12月17日的国务院会议对“放宽第二套房贷的限制”、“5年降为2年”及“取消营业税”等调控政策做出了调整，表明对于房地产市场的刺激政策也在前所未有地陆续释放中，调控尺度已经陆续退回到2007年。当然对于整个市场来讲，不断解禁的调控政策也必将陆续提升整体市场的活跃，抑制现在量价齐跌的蔓延。<BR><BR>    不过，我认为现在也不要对新政效果过度乐观。<BR><BR>1、首先经济层面的数据将显示需求持续放缓，购买力及还贷能力将持续下降，在我看来下降的速度快于刺激的幅度；<BR><BR>2、有限度的降低第二套房贷的门槛所适用的人群非常有限，多数有能力的消费者还是均要为第二套购房额外多支付成本；<BR><BR>3、对于普通住宅标准的解释、人均居住面积的计算依据、税务部门的减免流程等诸多需要进一步落实的政策操作细节还需要很长时间，这个时间内客户只会观望；<BR><BR>4、营业税虽然免除，还存在个人所得税、土地增值税、契税等门槛成本；<BR><BR>5、市场对购房抵税、购房入户、取消限外等松绑政策依旧期待；<BR><BR>    12月中的房地产市场已经今非昔比，购房人的信心恢复需要时间，除非强有力的刺激政策才能拉动整个市场深跌的趋势，因此松绑固然吸引，但是和市场深跌相比已经不足以打消购房人对房价下跌的疑虑。<BR><BR>    只有尽快抛出所有靴子，才能打消市场猜想。

许仙

新政亮点：引导开发商认清形势降价卖房
      下午刚刚写完“2009年房价将加速下降30%”的博文，就收到搜房的短信，说是国务院已经放开了二套房贷款限制。也就是在上述这篇文章中，我也感到国务院还将陆续出台刺激房地产交易的政策，就像前两年调控房地产一样，最近国家拯救经济的政策，基本没有发挥刺激房地产交易的作用，不断出台新政策是必然的。温总理公开重申了房地产在宏观经济中的支柱作用，现在国家有危机了，支柱咋就这么疲软了呢？所以交易量上不来，对房地产的刺激政策就会继续出台。
      晚上的新闻联播报道了，国务院常务会议的全部内容。国务院常务会议用一天时间专门研究房地产问题，这是不多见的，足见中央领导对房地产的关心和重视，其实也是对房地产当前形势的担心。
      原来这次会议共做出三项决定：
　　（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，选择部分有条件的地区试点，将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
    （二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
    （三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对房地产开发企业兼并重组提供金融服务。
　 　会议要求，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施，准确把握房地产市场走势，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
　　会议指出，当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。
     从官方的报道中，可以看出，这次会议依然强调的是通过民生地产带动宏观经济的发展。三项决定的第一条不用多讲，与以前的政策没有变化。

     第二条其实也不是要放开二套房限制，只是对“人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民”规定可以享受一套房待遇。其实这个政策，在商业银行早有先例。

     再说了，住房面积还没有到当地平均水平的人可能大有人在，但是这部分人能买得起二套房自住的可能就不多了，即使想改善住房条件，大多数也要退旧房换新房，这种情况自然是要享受政府鼓励和优惠政策的。住房面积不够，又要买二套自住的需求有限。
     所以这次关于“二套房”政策不能说是已经松绑，只能讲是松了个扣。这项政策的调整对当前的房市没有多大作用，像过去那样能够火爆房市的只能是投资需求，而投资就不能只是二套松绑的问题，应该全面解禁才有效果，但是今天的情况与去年已经不一样了，有多少人愿意在房市投资呢？
     其实从这次关于二套房政策中，可以看出，中央对房市的发展依然忧心忡忡、心有余悸。中央可能还真的很担心如果二套房放开会导致房市重新走上飞涨的老路上去。不然在当前经济形势急需外部刺激的情况下，何必还对房地产这个支柱产业捆住不放？
     往年的房市混乱就是因为房地产成为人们投资的主要对象造成的，房价上涨带来的不仅仅是房地产的问题，还有宏观经济层面上的问题，其实更重要的还是政治问题，社会问题，所以中央很担心。这也是为什么中央一直在保障房和自住条件上打转转的原因。
     不过，现在的房地产形势与面临的环境与去年限制二套房政策出台时又有了很大的变化，也可以说是根本性的变化。因此，即使再进一步放松二套房也不可能造成去年飞涨的现象了。
     这次国务院会议最大的看点在第三点，这点强调的实际是引导开发企业认清形势，尽快降价卖房。这是这么长时间以来中央关于房地产工作意见中首次提出了引导开发企业的问题。
     本来中央政府没有必要调整市场上开发企业间的问题，但是，房地产开发与政府的关系千丝万缕，房地产企业还在死等政府救市。这次会议实际上强调了企业要自救的必要性，同时强调对优质企业兼并重组的支持，也是对房地产企业当前面临困难的担心，其实也是做好应对房地产破产潮的应对准备工作。
     这次会议也是对10多天前中央经济工作会议关于房地产工作意见的进一步布置和安排。中央工作会议与国务院常务会议的调子美誉变化，其实这几个月来，房地产问题已经被反复蒸烤，但是中央关于房地产工作的基本路线没有变化。

落英宾纷

也许这些政策会进一步导致市场的观望态度