专家全面解读：国务院放松二套房贷政策 支持房企融资

许仙

国务院17日召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议提出，对交易环节的税收进行了调整。
国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

会议研究确定了以下政策措施。

（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

（二） 进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。 支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

许仙

促进房地产市场健康发展的专项措施终于出台了，虽然尚未实行个人购房减退个人所得税的政策，但至少比现有的政策更积极了。

一是，坚持了政府向社会提供低收入住房困难家庭的保障责任和力度，将低收入群体从市场中剥离。省得那些本就自认生活有困难的家庭也去评论房价的高低，省得那些常被经济学家们用来作为武器去攻击中国房地产市场发展的低收入群体责怪政府的保障责任，更加明确了低收入群体的住房要由政府来解决。

二是，终于从抑制住房过快增长的消费需求转向了进一步鼓励住房的消费，尤其是对第二套住房信贷的重新解释。至少让更多的改善性需求和更新换代的需求被释放出来了。而对原有住房的再交易环节的税费减免也会大大的降低交易的成本和有利于稳定和降低房价。

虽然政策的出台可以明显的看出决策层对投机、炒房行为的担忧，仍不肯一次到位的放弃那些本就带有非市场化行为的偏向、仍坚持住房只能是自住而不能成为财富增长的工具，不能成为居民财产性收入的来源。

这种定义不明确的措施会大大增加执行的难度，也会在某些管理机构的再解释或实施细则中变形，很可能让本来是促进消费的政策又变成了执行中的一种障碍，就像0.7倍的首付细则就多次重复，至今都没有一个更科学和明确的说法，甚至还出现了发文被收回的、不严肃的笑话。

一年内减免营业税的政策却留着复杂计算的小尾巴，不知道是财政缺钱，还是怕民众致富或者说怕炒房的顽固派们又在制定政策中占了上风，让本来就在全世界都没有的个人转让住房的营业税仍保留在二年内转让的限制性条件之中。金融危机和国内经济增长的下滑让一部分本来有支付能力的白领们也下岗了（包括那些在境外投行或合资企业中的白领），而他们原准备自住的住房大约不到两年也要被迫转让了。房价的一路下跌中不知道他们会有多少转让的差额（也许相当于利息的支出），却还要承担营业税，真是让他们欲哭无泪啊！何不宽容的干脆都免了，让民众更能分享一下政策对他们这一批下岗职工的关怀。即使是炒房的民众大约也早就在房价的一路下跌之中输得连本都回不来了，又何来的差价呢？让民众更多看到的仍然是中央坚决打击炒房投机的决心，而不是促进市场健康发展的魄力。

虽然出台了鼓励消费的措施，但最多的只是将原有的门槛象征性的降低了，而并非是真正的刺激消费。降低门槛会让一部分被高门槛挡在门外的消费进入市场，但还有更多的民众会被仍然存在的门槛继续的挡在大门之外，更不会让本就跨不过这道门槛的民众成为消费的主力军。放水与刺激生长则完全是两种不同的观念，没有购房减税的刺激并不足以让住房消费拉动中国的经济恢复增长。

三是，有条件的放开了对开发商的信贷支持，但并未取消银监会原有的大量文件的限制和窗口知道，并未对消费市场给以更多的支持，银行仍然会用风险控制为理由，将大量的信贷向国家财政支持的重点工程倾斜。惜贷或者对房地产的歧视仍会造成企业的资金链紧缩，仍会让大量的企业面临资金的困难。早就有了对中小企业增加信贷的政策，但开发商却被排斥在中小企业之外，成了另类。就是那些非开发商的中小企业也并未从政策中获得实际的支持，仅靠号召是不会产生实际效果的，房地产的信贷仍会处于紧缩状态。

重要的是市场信心是否恢复，主要的是消费需求增长。如果没有更有利的刺激消费的政策，那么就不会有投资者的信心；如果投资者不看好市场的未来，要贷款又有何用，解决了今天的现金流并不能解决明天的销售，生产的房子销售不出去又有谁会扩大投资呢？

今天的市场是个供过于求的市场，并不是没有生产能力，而是缺少消费能力。能够有力的提高消费能力的仍然是购房的免税政策，而恰恰这一政策经过多次讨论却未见声响，这次似乎也与胡主席中央经济会议中降低改善性住房购买成本的本意有着一定的差距。

市场当然会欢迎任何有利于市场发展的政策，当然也会对市场产生积极的作用，会一定程度上的释放一部分消费，会让一部分刚性需求和改善性需求进入市场。但想让市场从下跌中完全恢复、让市场重新向上、

让房地产再次成为拉动中国经济增长的火车头，还需再添一把火。

[ 本帖最后由 许仙 于 2008-12-18 12:35 编辑 ]

许仙

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

会议确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

对此，著名经济学家谢国忠表示，二套房房贷政策的松绑，这是意料之中的事情。新政策难救开发商，中国的楼市问题是开发商造了太多的房子，造房子像造电视机一样容易，可是卖房子想买个古董价格，这是不可能的。

他同时表示，新政的出台缓解了开发商资金压力，也缓解了银行贷款压力。中国房地产最终是会死掉的，整个市场严重的供求不平衡，房子多了，需求又没有得到满足，中国建了4亿多平米的房子。这是不好的。

谢国忠在预测明年经济走势时，表明现在还处于经济硬着陆状态，经济还是不容乐观。

[ 本帖最后由 许仙 于 2008-12-18 12:36 编辑 ]

许仙

17日，国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。内容包括争取3年解决750万户城市困难家庭住房难；征营业税年限由5年降低为2年；支持改善型住房享受优惠政策；取消城市房地产税。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示新政内容在意料之中，中房协早在8月份就曾向有关部门建议。朱中一：“新政策把保障型住房放在很重要位置，既保经济，又保民生。建设可以大规模拉动钢铁、水泥的需求，对扩大内需产生积极影响。”

近期，外界关注最多的二套住房是否松绑，朱中一表示，7月开始，中房协就提出一并支持自住与改善需求。“以往二套住房的说法不确切，也不好操作。现在用家庭人均面积与当地平均水平相对比，在家庭小房换大房、旧房换新房时，给予优惠，能够释放大量市场需求，让成交量回暖。”

征营业税年限由5年降低为2年，是否会给炒房者更多获利空间。朱中一表示，客观上不否认会给炒房者留有空间，但现在主要问题不在此，当前最大的任务是要激活市场。另外，朱中一认为，政策有利于房企兼并重组。“中国整体房企数量多，很多都是项目公司。过去的两年中，房地产前十强企业，完成的销售额、投资约占总量的5%-6%，没有实现规模经济。未来企业应该转型、重组，这是市场经济内在要求。”

[ 本帖最后由 许仙 于 2008-12-18 12:36 编辑 ]

许仙

　　财政部税政司副司长郑建新昨日表示，增值税转型改革完成后，该税种下一步改革的主要任务是扩大增值税征收范围，将目前征收营业税的行业纳入增值税征收范围，消除重复征税。

　　郑建新是在接受中国政府网专访时透露上述信息的。他强调，为顺利推开增值税转型改革，财政部和国家税务总局这方面下一步的主要工作是：尽快研究发布与增值税转型改革相关的具体操作办法，清理需要停止的税收优惠政策，全面清理增值税规范性文件，并向社会公布继续有效的文件清单，调整税收征管制度和征管系统，为政策的具体实施做好征管上的保障。

　　国务院11月宣布，从明年元旦起实施以“三全”为主要内容的增值税全面转型，即全国范围、增值税覆盖的全行业和全额抵扣。

　　经财政部门测算，明年实施该项改革将减少当年增值税收入约1200亿元、城市维护建设税收入约60亿元、教育费附加收入约36亿元，增加企业所得税约63亿元，增减相抵后将减轻企业税负共约1233亿元。此前，财政部曾经估算，增值税转型将减轻企业税负约1500亿元。

　　郑建新表示，从税收规模来看，增值税是中国目前最大的税种，尽快提升其法律级次是非常重要的，要以增值税全面改革为契机，加快增值税立法。

　　他强调，中国现在税收的立法层级还比较低，目前只有税收征管法、个人所得税法和企业所得税法是以法律的形式出现的，其他的都还是国务院暂行条例的形式。做好增值税立法准备工作，实际上包括两个内容：一是增值税转型改革，二是扩大征收范围。

                                         宏控进入精确制导期

今日晚间出台两个利好消息，一则是“国务院常务会议部署并出台促进房地产市场健康发展措施”；一则是“财政部：明年1月1日起进出口关税税则将进一步调整”。

    内容就不详细讲了。突出的感觉是房地产和出口目前是事关全局的大问题，政策来的及时而准确，仿佛战争中导弹的精确制导，指哪打哪，不偏不倚。

    回顾近两个月以来的宏观调控政策，累积效应越来越大。尽管都不可能立竿见影，但是，其见效的平均周期大致在3-6个月，这恰好是股市提前于经济走势的周期。从这个角度看，对股市悲观仍然是没有意义的。

    市场的分歧很大，总体看，正规军如基金者，似乎很难从熊市的梦魇中苏醒，造成近期市场比较疲软。加之不良学者过多，抵消了不少重大稳定政策的利好效应。一直以为，在信息和信心经济时代，这是个值得高度重视的事情，有关部门似乎很有必要采取一些有效措施，兴利除弊，稳定人心。

    资本市场的稳定，有着突出的意义，这个道理不必多讲，国务院最近对此也有明确指示和政策。很不幸，许多人只是从小处着眼，疑神疑鬼，甚至以小人之心度君子之腑。其实于人于己又有什么好处呢？

    市场就是市场，信心不易逆转也在预料之中。只是，如果真的相信经济学原理，真正谙熟资本市场的规律，那么，请不要轻易忽视宏观政策的长期效应。否则就真是执迷不悟了。

    希望去年上半年5.30之前群狼吃虎的局面不会重演，不过重演也不是什么坏事，至少这次这政府是十分欢迎的，肯定不会刻意打压了。而且，从我国居民储蓄的规模和结构来看，中国民间资金对资本市场的走向的确是具备决定性力量的，什么时候出现质变，那只是时间早晚的问题。就现在的情况分析，这些资金恐怕还很难对公募基金有信心和好感。

    我最近还在听到许多人对中央政策的决心表示怀疑，例如说：肯定问题很严重，所以才如此匆忙地出利好。这倒是一个看问题的思路。不过，经济有多坏，并非所有人都不明就里。我一向觉得，经济学的本身并不复杂，更复杂的是人本身。换个思路看，问题还是这些问题，现实还是这个现实，假如政府不如此高效地出台救助政策，市场中人又该作何感想，作何应对呢？

    政府积极应对的原因，我想还可以从两个积极方面是看：第一、中国经济稳定增长的战略意义泰国重大，所以不容出现快速下滑；这是国家利益，关系到中国未来在世界的地位和影响。第二、政府是有意在对反动势力宣战。为什么这么说呢？货币战争和金融阴谋论，大家都了解的，以中国经济的实力，实际上市场不应该悲观若此，但现实并非如此，市场很低迷，信心很低沉。这中间难道就真的没有潜藏的力量在作怪吗？个人觉得，虽没有着呢根据，但很难说。中国古语说：与其能防，不如能化。现在的政策十分积极，是很必要的。

    无论如何，最近的空头或许有些烦恼了。今后会发生什么，谁也不可能完全预知。也许还会有人利用政策利好加紧出货，市场还会再度被打压下来。老实说，存在这种可能。不过，笔者还是相信，这一定会为更多资金提供机遇。

    中国的市场，还没有到政府不能掌控的地步，股市的过往，早就说明了这个道理。境外市场都渐趋稳定，中国不当领头羊，也不能拖后腿吧。

[ 本帖最后由 许仙 于 2008-12-18 12:37 编辑 ]

许仙

寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同评价17日国务院出台的“地产新政”措施为“靴子终于落地”，提针市场信心、利好房地产业的效果一定会有，但由于此前政策上的踌躇，该“利好”在时机和力度上或许已有折扣，因此恢复市场信心的强度有待于观察央行、各地商业银行和地方政府的后续执行。这个观察期至少需要一两个月。

韩世同评价二手房营业税门槛的降低，将有利于激励部分二手房供需方入市，激活存量住房市场的交易。而二套房贷的放松程度与市场预期有所接近，但力度上似乎仍有所保留。

他预测，该政策对上海、北京楼市的效果或许会比广州、深圳更明显。因为广深楼市泡沫挤得差不多了，而京沪楼市投资和投机需求相对更加旺盛，“炒房”的部分基础条件犹在。

[ 本帖最后由 许仙 于 2008-12-18 12:37 编辑 ]

许仙

12月17日，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌针对保障型住房政策和“地产新政”表示，利好效应固然会有，但需注意宏观经济环境短期内仍难大幅改观，地产商仍需继续做过冬准备。

地产新政和此前的发展保障型住房的政策思路同出一脉，都是在世界金融危机环境下，为尽快扩大投资和内需、避免经济大幅下滑而出台的。地产业作为当下的支柱产业之一，恢复地产业市场信心的措施都是值得欢迎的，但地产商不应过于乐观，仍需继续做过冬准备。

许仙

乔志杰：市场回暖日期将提前
12月17日，针对当日出台的“地产新政”，永安信金融服务机构董事长乔志杰对网易财经表示，“我们看到这样一些消息是非常高兴的”。

他认为，该轮政策出台，标志着政府对商品房市场调控的认识有了明显转变：“过去可能把解决民生居住的问题和商品房市场混淆了。其实政府的应该归政府，市场的就该归市场。商品房市场就应该有投资和投机炒作行为。”

乔志杰同时提醒地产商，经过此轮调控，地产商“接下来应当更加尊重市场，更加尊重发展规律”，此外，“有一点需要清楚，任何一个利好政策的出台都不可能马上有效果。”

对于地产业发展的长期趋势，他表示乐观：“这一系列信息可以告诉消费者，房价不会持续往下走了，国家重视房地产发展了。这种信心应当会落实到消费者心理上。根据目前进展速度来看，房地产行业回暖应该将会提前

许仙

17日，针对国务院出台的“地产新政”措施，中房集团理事长孟晓苏表示，新政对老百姓购房而言是重大利好消息。因为居民购房交易费用和购置成本都会相应减少。

孟认为，该轮新政并非直接针对开发商的利好政策，因此主要作用在于提针居民购房信心，对开发商的影响则相对不明显。

同时孟晓苏表示，国务院这次新政出台非常及时，估计后续还有相应配套政策出台。但他也透露，由于央行和银监会对地产调控的判断存在分歧和利益博弈，因此此前对二套房贷的政策始终迟迟难以出台，才会有此次国务院牵头出台“新政

[ 本帖最后由 许仙 于 2008-12-18 12:34 编辑 ]

许仙

房地产业是国家支柱产业，房地产市场的稳定发展对经济的稳定起到关键作用，房地产市场可以带动一大批相关行业的发展，对钢铁、水泥、建筑、电器等等行业有极大的带动作用，在上一轮经济增长中起到相当大的推动作用。房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业的健康稳定发展，对我国的经济健康稳定发展具有重要意义。国务院出台的促进房地产的健康发展的措施具有重要意义。

对房地产的扶持政策应该是抓住了问题的本质，美国的次贷危机的源头是来自房地产市场的大幅调整。而中国经济的急速下滑的除出口外的重要因素是房地产市场的调整，房地产市场的健康和稳定发展是保持经济的平稳运行的关键。

在政策措施中比较重要的是第二套房的政策，去年是这个非常强力度政策使房地产市场降温，这次政策使得免税的转让时间从5年降低到2年，，在2年内转让的房子降低税基，这非常有利于二套房的投资者入市，房地产价格虽然不会在短期间内反转，但有利于加大房地产市场的活跃促使成交放量，摆脱市场的冰冻现状。

在第三条措施中引导房地产商积极应对市场变化促进销售，提供支持合理融资需求是比较大的利好，特别是加大对中低价和中小套型在建项目的支持，会使这部分房地产商资金链紧张的局面得到一定程度的缓解，而对于实力的房地产商来说，提供融资和相关金融服务的政策利于其开展兼并重组，也是一个加大产业集中度进行稳健扩张好时机。更加重要的是，按照法定程序取消城市房地产税的政策令所有人终于看到的真正降低成本的曙光。

对证券市场来说，这项政策的出台，有利于房地产市场的稳定进而有利于股票市场的稳定，房地产股已经悄然启动，对地产股票有进一步的刺激作用，也对整个股票市场的稳定有重要作用。