出土地分房这一合作建房模式的几个问题，想听听大家的意见

银河飞雪

背景：甲公司和某部队签订协议，由部队出地，甲公司成立乙项目公司来负责开发这个项目，假设建筑面积3000平米，单价30000元/平米，开发成本3000万元（无土地成本），双方5：5比例分配房屋。
对于这个操作模式分配和销售时的一些会计分录我想应该是这样的：
分配房屋时
借：主营业务成本  1500万元
    贷：开发产品    1500万元
因为是视同销售，所以还需要缴纳营业税和企业所得税
借：主营业务税及附加   1500*30000*5％＝225万元
    贷：应交税金－营业税（其余税略）      225万元
借：所得税      1500*30000*33％＝1485万元
    应交税金      1485万元
         
以上的会计分录貌似没有问题，但是我有几个疑问
1、应该只能按照1500万元确认分配房屋的成本，但是按照4500万元来确认视同销售收入，这中间的3000万元差价其实对于甲公司来说也是一种成本，但是从会计处理上又不能将其确认成本。自然计算所得税时无法扣除，导致要应缴纳的所得税虚增。
2、分配市值4500万元的房屋应该算是取得免费土地的一种代价，从这个角度出发其实土地成本应该是4500万元，但是会计处理时应该不能作为土地成本。所以在计算土地增值税的时候也无法作为开发成本加计扣除
   
因为实际中碰到了，所以这两天一直在考虑这个问题，总觉得这种操作模式有着很大的问题，希望能听听你的高见

哈哈笑

31号文第五条：接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
上述案例根据该精神，需作一个购入该项土地使用权的经济业务处理。该土地使用权成本应该是3000*3/2=4500万元。
即购入土地使用权
Dr：无形资产-***土地使用权  4500
    Cr：其他应付款--***部队    4500
分配房子时
Dr：开发成本--土地使用权      4500
    Cr：无形资产-***土地使用权   4500

Dr：其他应付款                 4500
    Cr：主营业务收入             4500

Dr：主营业务成本               4500
    Cr：开发成本--土地使用权      4500   
同时自身销售部分
Dr：银行存款               4500
    Cr：主营业务收入          4500

Dr：主营业务成本              3000
    Cr：开发成本--**项目         3000  
则主营业务利润为1500万。
至于部队土地增值税费由部队去考虑，事实上也是部队得到了土地增值。

Sunshine

一、部队只出土地，不出钱，所以，该项目所有直接费（不含土地成本）都应收乙公司承担，所以开发成本三千万均应转入销售成本：借：主营业务成本贷开发产品3000万元
二、以土地换房产，在税务上视同两次交易计缴有关税费：1、以土地评估价格计缴转让使用权的有关税费，2、按全部建筑面积按三万元/平计缴销售不动产营业税，3、按全部建设面积及单价计缴土地增值税、4、根据上述收入、成本、费用计缴企业所得税

银河飞雪

滨江的想法和我一样，“以土地评估价格计缴转让使用权的有关税费”这点倒也不需要考虑，因为也还是要缴纳一定的军用土地转让费的，政府也认可，应该不需要计缴转让使用权的有关税费！

只是4500万元的视同销售对应的成本，只有1500万元，而4500万元其实是一分钱也拿不到的，相当于我土地的费用要4500万元。而实际只能列支0万元，转入主营业务成本的1500万元其实也是建安成本，这显然是太吃亏了啊

银河飞雪

我换一个角度来说，部队的地是可能是不要钱的，但是部队确以成本为0的地换取了4500万元市值的房产，而这部分收益的税金确要房产公司来承担！！！

溪后人

我的看法：

首先，可以确定，部队出土地的目的为了取得开发产品。故，本次合作开发行为可以由《国税发2006年31号》文件里的“关于土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的问题的相关处理方法来处理此问题。据文件规定，接受土地使用权的开发方应在分出开发产品的时候，应分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发新产品和购入该土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该土地使用权的价值计入该项目成本。故，

在分房时作分录：（假如土地的评估价值为2000万）

借：应收帐款      4500万
贷：主营业务收入  4500万

借：主营业务成本  2500万（1500万+1000万）
贷：开发产品      2500万（1500万+1000万）      

借：开发产品      2000万
贷：应收帐款      2000万

如果真真的发生销售与购买来处理，应按上述来处理。
但现在问题是，只是视作销售与购入处理，事实上甲公司并不需要作以上分录，只需按帐面金额结转相关产品成本就行了，也就是说，只是在计算依据上作调整。故，甲公司的资产负责表上的 开发产品 由分配前的3000万变为1500万，销售成本为1500万。而所得税计税依据变为1500万+2000万=3500万，因为其中2000万是已经缴过所得税的，即，等开发方甲公司出售余留部分开发产品时，以1500万结转成本。以3500万结算所得税计税成本。

唉，乱了，完全乱了，都不知道在写什么东西了，异想天开。兄弟们，看看就过了。嘿嘿，因为我实在想不出为什么有人以这种方式开发，还有，主要是没有碰到过这种情况，也不知道，这个乙公司成立时是怎么样的，是以部队与甲方作为投资方的还是别的，如果是作为投资方的话，又简单了。日。弄不明白，政府说一个市场公允价值很简单，做起来就没那么简单。

银河飞雪

溪后人的意思是将土地成本进行评估增值，也是有一定道理的，乙公司（由甲公司独资）取得土地的方式我再说一下：通过支付一定的军用土地拆迁补偿费取得，当然这个费用明显低于市场价格，我们假设补偿费为200万元，土地市值（评估）2000万元。乙公司实际账面土地成本只有200万（因为数值较小，所以我在主贴中将其忽略不计了）。溪后人将其评估增值为2000万元，应该缴纳1800*33％的企业所得税，显然对于企业所得税这一块和原来一样还是要交，但是因为开发成本中多了1800万元土地成本，可以少交土地增值税，而且主营业务成本也相应可以增加1800万元，缴纳的1800*33％企业所得税可以弥补亏损。

总结：是一个不错的办法！！！但是不完美

因为评估增值的土地成本纳税上的扣除是个问题，需要和税务部门沟通，成功与否是个未知数

银河飞雪

希望还有更多的朋友来发表高见

泡泡糖

我支持溪后人的思路。
在国税发2006年31号文里“ 2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。”
不过在实际上你们和部队合作的项目，实际上部队是以50%房屋的市场价格即1500*30000=4500万元的土场市场价格来换取，所以你们实际上这块块的入帐成本应该是4500万元。
至于部队的土地增值的企业所得税与你们是没关系的。
我想只要你们在实际操作中，与他们协议注明，部队的土地是作价4500万元来换取50%的房屋的就行的。

[ 本帖最后由 泡泡糖 于 2007-10-20 20:14 编辑 ]

银河飞雪

实际上部队是以50%房屋的市场价格即1500*30000=4500万元的土场市场价格来换取，所以你们实际上这块块的入帐成本应该是4500万元。

我也是这个意思，关键是这个4500万元的成本入账问题，突破口究竟在哪里