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青岛市税务局关于土地增值税清算政策中一些热点问题的答复
网友15853： 单位转让旧房如何交土地增值税？若以政府出让方式取得的土地，在计算土地增值税时是否可扣除地价款？
嘉宾一： 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。
以出让方式取得的土地使用权，在转让时允许扣除纳税人实际缴纳的土地出让金。
网友15850： 房地产开发企业在将所开发房屋交由物业公司时一次性支付的维修基金在计算土地增值税能不能计入房地产开发成本？
嘉宾：据了解，目前接触的青岛市的清算项目物业未发现代收代缴物业维修基金问题。
网友15853： 中方以土地和房屋投资入股，外方已资金入股，成立中外合资企业。后中方撤资，双方进行了财产分割，原合资企业以投资入股形式取得的房产及土地已变更到新成立的外商独资企业名下。外商独资企业转让上述房产及土地，如何计算缴纳土地增值税？扣除项目包括哪些？是否允许扣除地价款？房产部分如何扣除？
嘉宾：需注意两个要点：1.该中外合资企业是否从事房地产开发经营；2.若该中外合资企业从事房地产开发经营，则根据财税【2006】21号文件，以2006年3月2日为界，以不同的原则进行处理。一般地说，对以土地使用权投资入股环节按规定不征或免征土地增值税的，受资企业再转让该宗房地产的，其扣除的取得土地使用权所支付的价款，为投资人实际支付的土地受让款；对以土地使用权投资入股环节按规定已征收土地增值税的，受资企业再转让该宗房地产的，其扣除的取得土地使用权所支付的价款，为对投资人在投资时计征土地增值税的价格。对于受资企业转让旧房及建筑物的，按照转让旧房及建筑物的有关规定计算土地增值税。
网友15880： 《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知 青地税发〔2008〕100号 ，第十八条规定 开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。
请问计入开发成本的利息支出享受加计扣除百分之二十这一规定吗？
嘉宾：可以。
网友15895： 青地税发（2008）100号文第九条：开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权属转移时按规定应视同销售房地产。
问：对外捐赠呢？公益性和非公益性捐赠是否应区分处理？
嘉宾：以开发产品对外捐赠一律按照该规定执行，不区分公益性和非公益性捐赠。
网友15902： 在规划之外建造的简易储藏室（和房屋不是一体）是否计算可售面积？如果计算，是和非普通住宅一起计算增值额吗？
嘉宾：根据《清算办法》，可售建筑面积是指房产部门实测并认可的面积，若不按规划面积而超建的建筑物，其面积不作为可售建筑面积对待。
网友15898： 1、100号文件说:
"第十八条 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 (一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。
凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。
对利息费用，分局还有个说法就是如果发生的利息费用小于5%，则不允许按5%计算。
那么，如果企业都是自有资金，或者企业间借贷，没有银行证明，是不是可以合计扣除10%？
嘉宾：关于第一个说法，《清算办法》讲的很清楚，清算项目的利息费用是“据实扣除”，其上限为“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，下限为实际支付的利息费用的，而非“本办法第十六条 (一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五”。
关于第二个问题，其核心在于纳税人必须实际发生利息费用，对于未发生利息支出的，当然不能“视同发生”而据以扣除。
网友15922： 老师您好，我想向您请教征地补偿款的扣除问题。开发企业征了一块农用地，支付一笔补偿款给政府，政府将其中一部分分给农民，政府只能开具行政事业单位收据，不能开具发票，问开发企业如何将这笔补偿款作为扣除项目？需要什么凭证？谢谢！
嘉宾：征地补偿款根据营业税有关规定不属于营业税的征收范围，因此不能取得发票，据你所说的情形，可向主管税务机关提供政府有关部门收取补偿费的标准和依据、收款凭据以及付款凭证即可。
网友15918： 我公司商品房于1992年项目动工，1993年立项被审批，1993年底预收订金，1994年开始对外销售，至2007年陆续销售完毕。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税开征从1994年1月1日起施行，财政部、国家税务总局财法字【1995】7号文规定：“一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。”、青财税（1995）3号通知“根据财政部、国家税务总局财法字【1995】48号文的规定，本通知的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产企业，或房地产开发企业，转让存量房地产的，不适用本规定。”对于该企业2001年以后销售商品房行为，是否属于转让存量房地产的作为，是否征收土地增值税，如何征收土地增值税问题请给予政策答复。另外土地增值税清算将如何实施？谢谢！
嘉宾：关于土地增值税条例实施以前的开发项目，其开发产品首次转让的，根据您所说的规定，以及财税[1999]293号文件规定，免税期限执行到2000年底。据您所说，该开发项目2001年以后销售的开发产品已经不属于免税范围。关于存量房地产问题，上述规定强调的是“首次转让”，这与《清算办法》并不矛盾。此外，关于该开发项目可能涉及2000年底前后的免税收入和面积以及征税销售面积问题，我们建议先不考虑，首先归集扣除项目金额，按照2000年底以前已经签订转让合同的免税面积和2001年开始销售的应税面积比例进行分配，然后再按照清算办法的规定，划分2001年以后销售的建筑面积中的普通住房和非普通住房，进而进行清算。
网友15936： 我单位2007年10月购入自建商业用房，2008年10月将该房屋分户销售给个人，请问土地增值税扣除项目有哪些？谢谢。
嘉宾：对“购入自建商业用房”不甚了解，请参考《清算办法》第十条、第十五条内容，以及销售旧房及建筑物的土地增值税规定，欢迎进一步讨论。
网友15946： 支付土地补偿款取得的是普通收据,(收款方为村办实业公司),是否可依据合同和收据进行土地款的扣除?
嘉宾：若根据有关规定，征地对象确为村办实业公司，则除此两项依据外，还需提供支付征地补偿费的法定标准。
网友15956： 请问土地增值税清算必须税务指定中介机构还是单位自己找中介税务认可吗
嘉宾：不是的，纳税人可选择自行清算，也可选择聘请有资质的税务师事务所进行清算。
网友15946： 1.房地产开发商盖的售楼处,销售完后拆除的,是否应计入销售费用,不作为开发成本扣除?
2.如售楼处在销售完后未拆除的,作为物业房或会所,是否作为开发成本扣除?
3.物业房,幼儿园等公共配套设施未移交的,其成本在清算时是否可扣除?
4.会所在清算时,部分由房地产开发商租出,部分用于物业用房,部分出售,怎样计算清算可扣除成本额,是否可按开发成本分摊?
嘉宾：1、售楼处销售完后拆除的，如其成本是单独归集的，应计入房地产开发费用。
2.如售楼处在销售完后未拆除的，则按照清算办法第二十三条的原则处理。
3.物业房,幼儿园等公共配套设施未移交的，即不符合清算办法第二十三条，其成本在清算时不得扣除。
4.这个问题的实质与上一个问题类似，换句话说，那些事物的发生可以被确认为公共配套设施未移交或者已经移交。我们可以首先将清算办法已有明确规定的移交物业用房和出售用房刨除出去，再来分析。如果会所的权属登记办理在开发企业名下，则其建筑成本不得计入扣除；如果无法将权属登记办理在开发商名下，但开发企业拥有实际的处置权，而由开发商租出，且占有全部租金收益，且租期较长，同样无法说服税务机关，将会所的建筑成本计入扣除。
网友15938： 合作建房问题。同一立项，一方出地和部分费用，另一方出资负责建设。发生的成本记在各自账上。商品房建成后按4：6分成，由房地产公司统一开发票各自做收入或各自开发票各自做收入。土地增值税如何清算？
嘉宾：如按照以上举例，则对出地方首先按照转让土地使用权征收土地增值税，其计税价格为房地产公司（出资方？）取得土地使用权所支付的价款，再对后者转让房地产计算征收土地增值税。
网友15928： 法院判决的土地进行转让，判决时未开具发票，土地增值税是否可以按法院判决书的抵债金额进行成本抵扣？谢谢！
嘉宾：发票并不是土地增值税清算的唯一的合法有效凭证，扣除凭证的所谓合法有效，是指当事人确实以支付相应的成本为代价，换取了相应的权益，而且这种对价是合理的。
网友15946： 开发商帐面上归集的借款利息数额小于按土地款+开发成本之和的5%,清算时是否仍可按5%的比例扣除?
嘉宾：不可以，而应当据实扣除。
网友15951： 计算土地增值税扣除项目中开发成本按照可售面积分摊的方法是否与计算企业所得税时销售成本按照可售面积的分摊方法一致？
嘉宾：应当说“分母”是一致的。
网友15972： 地下室算普通住房还是非普通住房，阁楼与房屋一并出售如何核算
嘉宾：对不属于登记的可售建筑面积的建筑物，单独出售的，按照非普通住房对待；对作为房屋的附属设施随同房屋出售的，不需要进行单独处理。
网友15946： 房地产开发商的销售房屋销售收入偏低的界限是什么?如认定为销售价格偏低,对销售收入的调整是由税务机关来确定,还是由中介机构来调整或只披露?
嘉宾：关于售价明显偏低如何掌握这个问题，不仅是土地增值税所面临的难题。关于涉及税收征收时价格偏低的标准以及调整，当然由税收征收机关调整。
网友15973： 请问领导：土地增值税清算时，在计算扣除项目金额时，必须是合法有效凭证，但企业因为资金困难，合法有效凭证只支付了部分货款，那么，未实际支付的是否可计入扣除项目中。
嘉宾：不可以。
网友15938： 旧城改造问题。在A地进行旧城改造，用B地建设的房屋进行补偿（B地是自购土地或者是旧城改造的土地两种情况），土地增值税如何清算？
嘉宾： 需对A、B两个项目分别确定土地增值额，分别计算土地增值税。当然，可能会发生这样的问题，即对B项目视同销售的价格，即变成对A项目的扣除项目诸如此类问题。
网友15973： 请问领导：目前房市不景气，开发商回收资金有困难，土地增值税清算无钱缴纳税款，那么是否可申请延期缴纳？贵局批复的可能性有多大？
嘉宾：请参考征管法及其实施细则等规定，向主管税务机关咨询。
网友15949： 双方合作开发房地产项目,合同约定一方出资,一方出地,按约定比例分配开发产品,分得产品后双方各自自行销售,问这种方式双方的土地增值税如何计算?谢谢.
嘉宾：请参考对网友15938的答复。
网友15973： 请问领导：土地增值税清算，在计算扣除项目时，对发票要求很严，那么关于甲供材的发票如何认定？甲供材的发票到底应该谁来开具？材料商开的发票你们认吗？建安发票必须是劳务所在地的发票吗？
嘉宾：关于第一二个问号，甲方供料凭借建设单位取得的货物销售发票据以扣除，施工企业的建筑业发票不应重复出现甲方供料金额；关于第三个问号，按照现行建筑业营业税纳税地点的规定以及发票管理体制，除跨省工程以外，是的。
网友15946： 地税局的土地增值税申报表中的扣除项目各表要求填列的是各项目付款明细,由于房地产开发商存在部分未付款情况,如乙方质保费等,则申报表填完后,付款明细总额与扣除项目无法相符,则申报表是否仍按原付款口径填列?
嘉宾：根据清算办法，未付款的成本项目或者未取得扣除凭证的成本项目不得扣除，因此申报时无需填报，一旦发生后，适用清算办法第三十四条的救济条款。
网友15973： 再请问领导：有些问题能到贵局获取答案吗？并能给予具体批复吗？如果开发费用实际发生数小于“取得土地使用权所支付的资金+建安成本”的5%，那么扣除是按实际发生数扣除还是按5%计算扣除？
嘉宾：关于利息费用的扣除，请参考前面的回复。
网友15937： 市局领导好，我公司是1999年中外合资的企业，外方以货币投资，中方以房产、土地投资，我公司当时以中外双方都承认的房产、土地评估价入固定资产原值（无发票和行政事业收据，根据评估报告入账）。经营到2004年，外方投资者购买了中方投资者的股权（外方已支付给中方美元），我公司也变成了外商独资企业，房产证和土地证也变更成了独资企业的名下。现在，我公司决定把房产和土地转让出去，转让价是500万（土地300万、房产200万），房产评估价是356万，土地评估价是322万，评估价共678万，请问我公司应缴多少土地增值税、营业税？，请市局领导给予答复，感谢！
嘉宾：首先确定转让价格，一般的说，营业税和土地增值税以交易双方当事人确认的价格为计税价格，明显偏低的除外；其次土地增值税需要确认扣除项目金额，按照转让旧房及建筑物的规定，扣除项目包括独资企业取得该宗房地产所实际支付的金额，和建筑物的充值建筑成本，登记时缴纳的契税等相关费用，和实际缴纳营业税税金及附加。
网友15973： 请问领导：价格明显偏低，有无偏低界限，你能如何掌握？
嘉宾：请参考对网友15946的答复。
网友15946： 土地增值税清算涉及面广,企业情况不同,希望贵局领导能建立一个方便的沟通方式,对问题能给予解答,或在网站上开通解答问题的专项部分,谢谢!
嘉宾：谢谢您的建议，我们将依据有关规定尽可能为纳税人提供方便。
网友15973： 能问贵局：目前正在执行的土地增值税相关有效文件的相关文号？
嘉宾：请登录青岛地税网站输入“土地增值税”条件进行查询，或拨打12366热线查询。
网友15973： 请问：企业改制，兼并或分立，能否享受土地增值税免税政策？能否给付我们相关能免或不能免的文件？
嘉宾：企业经过审批的改制，其房地产重新登记的，不属于土地增值税的征税范围。
网友16002： 房地产开发费用，按规定可以扣除10%，
嘉宾：请参考《清算办法》第四章相关内容。
网友16006： 项目前期开发支付开发费用时,有时很难取得正规发票,取得盖有大队、村镇的公章的收据可否。
嘉宾：根据有关规定，单位和个人销售货物、提供增值税或者营业税应税劳务，以及转让无形资产或销售不动产，应当征税增值税或者营业税并按规定开具发票，货物、劳务、资产的购买方也凭发票进行核算和扣除。对于不属于上述征税范围的，无法取得发票，可凭收据、支付凭据、支付标准规定等进行扣除。
网友15912： 土地增值税清算时，中介机构鉴证报告如被认为有错误，法律责任如何划分？
嘉宾：规定较多，请参考《清算办法》第三十八条，以及征管法及其实施细则、注册税务师管理法等法律法规。
网友15992： 项目到了什么程度时可以申请土地增值税清算?
嘉宾：根据《清算办法》第六条规定，符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算：
（一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三） 直接转让土地使用权的。
网友16006： 请问：1、开发企业若无银行贷款未有发生银行利息，开发费用是否不按100号文第十六条（一）、（二）之和的5%、10%计算，而直接按实际发生的开发费用计算？
2、提供金融机构的证明具体是否指借款合同或协议？
嘉宾：不仅如此，关键是金融机构证明本身。
网友15973： 请问：刚才答道，除了法定的加计扣除，一般地说，没有付款的费用项目不能扣除。那么，真实合法的票据，但因资金困难无法支付也不能扣除吗？
嘉宾：是的。
网友16006： 领导您好：我同意网友15946的提议，鉴于土地增值税清算有一定难度，希望贵局领导能建立一个方便的沟通方式,对问题能给予解答,或在网站上开通解答问题的专项部分,谢谢!
嘉宾：谢谢，我们将按照有关规定，尽可能的为纳税人提供服务。
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发表于 2008-11-18 21:34:39
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发表于 2008-11-18 22:04:53
