【税局答疑】企业存量房交易涉及的税费

银河飞雪

【税局答疑】企业存量房交易涉及的税费

目录：

一、一般纳税人篇

二、小规模纳税人篇

一、一般纳税人篇

公司存量房交易需要交纳哪些税费呢？今天让我们一起来看看非房地产开发企业的一般纳税人存量房交易涉及的税费政策吧。

（一）增值税（卖方缴纳）

情形1：2016年4月30日前取得的不动产

1.非自建不动产

（1）选择适用简易计税方法计税

以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

征收率：5%

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（2）选择适用一般计税方法计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

税率：9%

纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2.自建不动产

（1）选择适用简易计税方法计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额。

征收率：5%

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（2）选择适用一般计税方法计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

税率：9%  

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

情形2：2016年5月1日后取得的不动产

1.非自建不动产

适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

税率：9%

纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2.自建不动产

适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

税率：9%

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（二）增值税附加税费（卖方缴纳）

以依法实际缴纳的增值税为计税依据。

●城市维护建设税税率：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。

●教育费附加费率：3%

●地方教育附加费率：2%

●优惠：根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）第二条规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

因此，符合条件的小型微利企业，可享受上述优惠政策。

（三）土地增值税（卖方缴纳）

以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率：

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

应纳税额＝增值额×规定税率－扣除金额×速算扣除系数  

（四）企业所得税（卖方缴纳）

根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）的规定，企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

因此，企业转让房产应缴纳的企业所得税应根据以上规定执行。

（五）印花税（买卖双方均需缴纳）

按产权转移书据征收印花税，以产权转移书据所列的金额为计税依据，不包括列明的增值税税款。

税率：万分之五

优惠：根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）第二条规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

因此，符合条件的小型微利企业，可享受上述优惠政策。

（六）契税（买方缴纳）

契税计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款，不包括增值税。

税率：3%

二、小规模纳税人篇

上期我们已经学习了《企业存量房交易涉及的税费—一般纳税人篇》了，今天我们一起来看看非房地产开发企业的小规模纳税人存量房交易涉及的税费政策吧~

（一）增值税（卖方缴纳）

根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第四条规定，小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

因此，小规模纳税人转让不动产需缴纳的增值税可归纳如下：

1.非自建不动产

增值税=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

2.自建不动产

增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

温馨提醒

根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号）规定：“九、按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款。在预缴地实现的月销售额超过10万元的，适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

十、小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，应按其纳税期、本公告第九条以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税；其他个人销售不动产，继续按照现行规定征免增值税。”

（二）增值税附加税费（卖方缴纳）

以依法实际缴纳的增值税为计税依据。

●城市维护建设税税率：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。

●教育费附加费率：3%

●地方教育附加费率：2%

●优惠：根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）第二条规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）土地增值税（卖方缴纳）

以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率：

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

应纳税额＝增值额×规定税率－扣除金额×速算扣除系数  

（四）企业所得税（卖方缴纳）

根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）的规定，企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

因此，企业转让房产应缴纳的企业所得税应根据以上规定执行。

（五）印花税（买卖双方均需缴纳）

按产权转移书据征收印花税，以产权转移书据所列的金额为计税依据，不包括列明的增值税税款。

税率：万分之五

优惠：根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）第二条规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（六）契税（买方缴纳）

契税计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款，不包括增值税。

税率：3%

来源：厦门税务