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[综合] 【原创】完工时点不由人,蛛丝马迹暴端倪 [复制链接]

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    2023-11-28 10:15
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2024-7-5 16:21:33 |显示全部楼层
    最近一段时间,“滞纳金是补缴税款200倍”的税务热点新闻在网上疯传,一度让忧国忧民的吃瓜群众又平添了一分忧虑。

    其实,拨云见日后发现大可不必。事情原委如下:广州珠江实业开发股份有限公司(SH600684)于2020年8月22日发布上市公告《关于补缴税款的公告》,内容披露,因公司2012年至2016年未按税法规定对销售珠江璟园项目取得的收入申报缴纳增值税、营业税、城市维护建设税及预征土地增值税,收到国家税务总局广州市税务局稽查局出具的《税务处理决定书》(穗税处(2020]12号)。根据《税务处理决定书》,公司应补缴税款合计184,412.94元,应补缴税款滞纳金合计35,144,031.84元,其中34,795,481.63元为企业所得税产生的滞纳金,(详情参见《房地产全流程税收筹划与风险应对》土地第204页)。

    需要说明的是,35,144,031.84元并非是由应补缴的184,412.94元税款产生,很有可能是企业之前对部分税款已经陆续补缴入库,按照《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》(国家税务总局公告2019年第48号)第一条规定“对纳税人、扣缴义务人、纳税担保人应缴纳的欠税及滞纳金不再要求同时缴纳,可以先行缴纳欠税,再依法缴纳滞纳金。” 即纳税人缴纳欠税时,无须按照“配比”的方法同时清缴税款和相应的滞纳金,这样一来,企业就可以把有限的资金优先缴纳税款,避免产生更多的滞纳金 。

    今天我们暂且不说滞纳金,而是探究项目产生企业所得税滞纳金的原因,追本溯源可以发现,元凶是房地产开发项目的完工时点,即企业开发项目符合完工条件后,未按税法规定确认收入和结转成本。

    对于完工时点,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三条规定:“除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
    (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。”
    按照上述规定,当开发项目中有一项符合即为完工,即按照上述三者孰先原则执行。国税函〔2009〕42号、国税函〔2010〕201号文件补充规定,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。当前部分房地产企业由于资金出现问题导致项目烂尾,这种情况下,买受人有可能出现抱团自救,集资续建后强行入住的情形,届时也符合完工的标准。

    在房地产开发业务中,完工时点相当重要,这是因为,在项目完工前,企业应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本和收入,并计算缴纳企业所得税。

    如此一来,完工年度的票据处理也变得更加重要,这是因为,按照31号文件第二十八条规定,应由已销开发产品负担的成本原则上在当期纳税申报时进行扣除,原则上,不能进行追溯调整。

    当前,完工时点不仅仅影响企业所得税,还有可能影响土地增值税。近年来,各地税务机关发布的土地增值税清算指引中,逐渐把企业所得税的完工时点作为土地增值税中“竣工”节点。以厦门为例,厦门市税务局公告2023年第1号文件规定:“第十一条 第九条和第十条所称竣工,是指除土地开发外,其开发产品符合下列条件之一:
    (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
    (二)开发产品已开始交付购买方;
    (三)开发产品已取得了初始产权证明。”

    类似规定的还有,贵州省税务局公告2022年第12号、山东省税务局公告2022年第10号、海南省税务局公告2023年第3号、内蒙古自治区税务局公告2023年第7号。
    如果竣工验收后,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;或者取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,主管税务机关可要求企业进行土地增值税清算

    由于完工时点如此重要,以至于企业和税务机关都重视有加,如此一来,更加容易给企业带来风险。例如2021年4月26日,国家税务总局吉林税务局第三稽查局公告送达《税务行政处罚事项告知书》吉市税三稽罚告〔2021〕1号)内容显示,“(3)由于至今整体项目未进行竣工决算,没有入户通知等有关资料,检查人通过调取该小区业主开设水、电账户的时间得知,该小区全体业主于2011年8月开通水电,9月全体账户都有有发生额,现检查人建议确认该项目于2011年9月全体交房入住,确定为城镇土地使用税纳税终止时间。” 最终,案涉税务机关根据《中华人民共和国稅收征收管理法》(中华人民共和国主席令第49号)第三十二条之规定,对企业从滞纳税款之日起至实际缴纳税款之日止,按日加收万分之五的滞纳金。

    既然税务机关能以小区业主开设水、电账户的时间作为土地使用税终止时间,也完全可以作为交付时间,要求企业结转计税成本、计算缴纳企业所得税;甚至达到清算指标后,要求企业清算土地增值税。匆忙行事,百密难免一疏,容易给企业带来巨大的涉税风险。

    既然税务机关能以小区业主开设水、电账户的时间作为土地使用税终止时间,也完全可以作为交付时间,要求企业结转计税成本、计算缴纳企业所得税;甚至达到清算条件后,要求企业清算土地增值税。

    总之,未雨绸缪早规划,掩耳盗铃行不通。

    作者单位:神州九鼎财税咨询(北京)有限公司


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