德州市税务局关于明确我市土地增值税预征率核定征收率的公告（德州市税务局公告202...

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国家税务总局德州市税务局关于明确我市土地增值税预征率核定征收率的公告【全文废止】

国家税务总局德州市税务局公告2022年第1号

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）和山东省地方税务局关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（2017年第5号，国家税务总局山东省税务局公告2018年第2号修改）等相关规定，结合我市实际，现将土地增值税预征率和核定征收率有关事项公告如下：

一、土地增值税预征率

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住宅、非普通住宅和其他房地产三种类型，预征率如下：

普通住宅为2%；非普通住宅为3%；其他类型房地产为3%。

二、土地增值税预征计算方法

房地产开发企业采取预售款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征税款：

土地增值税预征税额=（预收款-应预缴增值税税额）ⅹ预征率）

三、土地增值税核定征收率

（一）销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的，核定征收率如下：

1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

2.普通住宅，核定征收率不低于5%；

3.非普通住宅，核定征收率不低于6%；

4.其他类型房地产不低于6%。

（二）转让国有土地使用权的：原则上采用查账征收方式，特殊情形也可采取核定征收方式。对取得土地但无法提供合法有效凭证的，可以参考当年度同类地段交易价格进行核定，无法获取同类地段交易价格的，可参考当年同类地段基准地价核定土地成本，核定征收率不低于5%。

特殊情形的判断，应由县（市、区）局局长办公会集体审议确定。

本公告自发文之日起施行。

特此公告。

国家税务总局德州市税务局

2022年8月15日

《国家税务总局德州市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》的解读

一、公告出台的背景

原德州市地方税务局发布的《关于明确我市土地增值税预征率、核定征收率的公告》（2018年第1号）已执行到期。为进一步规范和完善我市土地增值税管理，我局决定发布《国家税务总局德州市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》，对我市土地增值税预征率和核定征收率进行重新明确。

二、修订内容

（一）土地增值税预征率是如何规定的？

为保持政策的连续性和房地产市场的稳定性，结合我市实际，我局确定房地产开发企业土地增值税预征率保持不变。具体如下：普通住宅为2%；非普通住宅为3%；其他类型房地产为3%。

房地产开发企业建造的保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等）暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关办理登记备案。

（二）土地增值税预征的计算方法？

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）和《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（2017年第5号，国家税务总局山东省税务局公告2018年第2号修改）规定，对营改增后土地增值税预征税额计算方法进行了明确，即房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征税额计算公式为：

土地增值税预征税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

应预缴增值税税款=（预收款÷（1+增值税税率或征收率））×3%。

（三）土地增值税核定征收的条件是什么？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

国家税务总局山东省税务局要求：各市税务局应当根据国家税务总局、省税务局的要求，通过自然资源主管部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类房地产销售价格等因素，科学合理确定不同房地产类型土地增值税核定征收率。

（四）土地增值税核定征收率是多少？

结合我市实际，我局确定土地增值税核定征收率。具体如下：

１.销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的，核定征收率如下：

（1）整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

（2）普通住宅，核定征收率不低于5%；

（3）非普通住宅，核定征收率不低于6%；

（4）其他类型房地产，核定征收率不低于6%；

２.转让国有土地使用权的，原则上采用查账征收方式，特殊情形也可采取核定征收方式，对取得土地但无法提供合法有效凭证的，可以参考当年度同类地段交易价格进行核定，无法获取同类地段交易价格的，可参考当年同类地段基准地价核定土地成本，核定征收率不低于5%。特殊情形的判断，应由县（市、区）局局长办公会集体审议确定。

对符合核定征收条件的纳税人，主管税务机关应按照“个案核定”的原则确定核定征收率，从规范执法、降低执法风险考虑，核定征收率的确定要有依据，要有测算过程，要有测算收入、扣除项目金额、增值率、测算应缴土地增值税、土地增值税核定征收率的工作底稿，测算工作底稿要存档备查。

（五）土地增值税核定征收率测算方法及步骤是什么？

1.测算收入

（1）主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》规定的方法核定；

（2）主管税务机关评估价格确定；

（3）主管税务机关按照其他方法确定。

2.测算扣除项目金额

（1）查阅涉税记录，九鼎财税包括契税缴纳金额；向自然资源、财政部门查询，获得该项目取得土地使用权支付的价款，和财政补贴金额等；

（2）向城乡建设部门查询建筑工程中标、预算和结算等信息，确定建筑工程成本，或者参照各级城乡建设部门发布的分年度建筑安装工程平方米造价指标，确定工程成本；按照配套费、设计费等相关规费的收取标准，以及拆迁安置情况，确定其他开发成本。房地产开发费用，按照土地成本和开发成本的10%计算。

3.测算增值额

测算的增值额=测算的收入-测算的扣除项目金额

4.测算税率

根据测算的增值额，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条的规定，确定不同的税率。

5.测算土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定的公式，计算测算的土地增值税额：

测算的土地增值税额=增值额X适用的税率-扣除项目金额X速算扣除系数

6.测算核定征收率

核定的征收率=（测算的土地增值税额/测算的收入）X100%

7.核定征收土地增值税

核定征收的土地增值税=测算的收入X核定的征收率

三、《公告》生效时间

《公告》自公布之日起施行。