【税局答疑】地下无产权车位及人防车库收取长期租金或销售收入税务分析

银河飞雪

【税局答疑】地下无产权车位及人防车库收取长期租金或销售收入税务分析

问题：

地下无产权车位及人防车库收取长期租金或销售收入税收问题：

1、土地增值税：无产权车位和人防车位缴纳土地增值税吗？

2、房产税：无产权地下车位和人防车位是否按从租计征房产税？因无法办理产权特别是人防车位其所有权属于政府公共设施，开发企业仅有使用权，是否不用缴纳房产税？

3、无产权的地下车位收取的长期租金或转让使用权，是按不动产销售计算增值税还是按租赁缴纳增值税？上述问题，我省是如何规定的？

答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：九鼎财税“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”

根据《陕西省房产税实施细则》第三条　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。对产权共有的，由共同人确定代表缴纳或经协商分别缴纳房产税。本条第一款、第二款所列的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税人。第四条　无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。　在总局尚未作进一步明确之前，我省暂按以下原则执行：如果该车位属于在公共地面设立的机械式立体车库，无法确认相关权属，仅用于停放机**辆。如果是买卖，按照实质重于形式的原则，购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，应按照出售不动产处理。如果交易方式为一定时期的租赁合同体现的，则为租赁，按照(财税〔2016〕36号)附件1营业税改征增值税试点实施办法有关规定“车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。技术，包括专利技术和非专利技术。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

答复机构：税务局

答复时间：2020年5月18日