【风险提示】润思好税声——房地产行业的税收风险“话你知”（下篇）

银河飞雪

【风险提示】润思好税声——房地产行业的税收风险“话你知”（下篇）

涉税风险七：租金收入未按照规定纳税申报
第七个风险点让我们聚焦租金收入未按照规定纳税申报。给大家举一个典型案例：某房地产企业的项目已竣工备案，由于低层房屋靠近商圈且尚未出售，便将未出售房屋、车位暂时出租，但却没有将相关租金收入进行纳税申报，产生涉税风险。所以，房地产企业若将未出售的房屋、车位以及商铺进行出租，取得的租金收入可别忘了要按照规定进行纳税申报。


涉税风险八：直接引用增值税预缴计税依据作为土地增值税预缴计税依据
接下来我们关注的风险点是“直接引用增值税预缴计税依据作为土地增值税预缴计税依据”。税务人员在风险审查过程中时有发现，部分房地产企业直接引用增值税预缴的计税依据作为土地增值税预缴的计税依据，导致少预缴土地增值税的情况发生。对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发房地产项目的情况，可以选择按预收账款全额预缴土地增值税，或者按照国家税务总局公告2016年第70号规定口径，按照“土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率”口径预缴土地增值税，而不得直接参照增值税预缴口径。

涉税风险九：重复扣除利息费用导致少缴纳土地增值税
第九个风险点让我们聚焦利息费用重复扣除导致少缴纳土地增值税的风险。比方说某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，发生的利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。清算时，该企业未将平常会计核算计入房地产开发成本的利息支出调整至财务费用中计算扣除，导致利息费用重复扣除。九鼎财税。所以，需要提醒房地产开发企业：已经计入开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

涉税风险十：土地增值税清算环节违规扣除不能办理权属转移登记手续的人防车位的建筑安装成本
接下来我们关注的风险点，是土地增值税清算环节违规扣除不能办理权属转移登记手续的人防车位建筑安装成本。举个例子：某房地产开发企业拍得一块国有土地使用权，项目中有别墅建筑，也有高层建筑，高层建筑下均有地下车位，车位不计容不能办理产权证。土地增值税清算时，该企业将地下人防车位与别墅、高层建筑一并进行土地成本的分摊和扣除，导致涉税风险产生。要注意：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》，不能办理权属转移登记手续的人防车位，其不予扣除的成本应按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

涉税风险十一：未按开发项目正确分摊拆迁补偿（安置）房成本

第十一个风险点让我们聚焦未按开发项目正确分摊拆迁补偿（安置）房成本。给大家举一个典型案例：某房地产开发公司一次性征地10万平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为200万平方米。其中一期开发工程占地面积为1万平方米，开发的商品房总建筑面积为20万平方米，已销售19万平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除。

我们不难发现，多个开发项目共同发生的土地及拆迁补偿成本，如果没有按照开发项目正确分摊，就会导致先开发的项目少缴纳土地增值税，产生涉税风险。所以房地产企业要留心：开发项目有多个，按项分摊要记得。土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间进行合理分配或分摊。

涉税风险十二：清算时分项分期的普通住宅划分不正确

清算时分项分期的普通住宅划分不正确，也是不容忽视的风险点，打个比方：某房地产开发公司认为其开发的房地产项目是针对住房刚需群体的居住用住宅，建筑面积都在144平方米以下，便简单地将该项目认定为普通住宅，产生土地增值税计算不准确的风险。

我们需要知道：划分普通住宅不能仅凭建筑面积这一个条件，而是须同时满足容积率、销售价格和建筑面积三个条件。根据《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》〔粤府办[2005]56号〕规定，享受优惠政策普通住房的标准为：

①住宅小区建筑容积率在1.0以上；

②单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；

③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

以上三个条件需同时满足，才能划分为普通住宅。

结束语
中国人自古以来就有“安居乐业”、“安身立命”的观念，房子对于老百姓而言，不仅是身体，更是心灵的“港湾”。在粤港澳大湾区发展战略下，佛山房地产业将迎来新一轮发展红利。与此同时，房地产企业应积极学习税收法律知识，一方面对国家税收政策“应享尽享”，另一方面也要依法诚信申报纳税，切实降低企业涉税风险。润思好税声与房地产企业携手同行，希望能助力房地产行业健康可持续发展，使得“国有广厦千万间，百姓安居尽欢颜”！