【原创】房地产“买一赠一”中税务风险与处理

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【原创】房地产“买一赠一”中税务风险与处理

作者：牛鲁鹏

山东学员提问：

山东某房地产企业计划做“购房送汽车”活动，意在降价促销，其增值税、所得税、个人所得税如何处理；相关的制度、规定是哪个？是否视同销售？

牛老师答复：

当前经济形势异常严峻，潜在业主对房地产投资失去信息，开发企业销售陷入困境，为了去化回笼资金，可谓八仙过海各显神通，其中买赠是常用的促销方式之一。

（一）操作层面

买一赠一，但是购房送汽车较为少见，原因是汽车需要办理过户登记。因此，如果开发企业统一采购办理过户后再转让给业主，则属于销售二手车业务。

另外业主消费能力不同、对汽车品牌和偏好不同，有的喜欢德系、有的美系、有的日系也有的喜欢国产黑科技；燃料方式上有的喜欢汽油车，有的喜欢新能源，可谓重口难调，因此，如果送固定品牌的汽车，有可能无形中会导致一部分潜在客户因为车的问题流失，因小失大。因此，如果有可能建议改为送家具、家电等简便易行的方案。

（二）税务处理

在实务中，如果企业符合以下规定，应视同销售。

（1）增值税，《增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）项规定，将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。

（2）企业所得税，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物。

（3）土增税，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

但是企业买房赠家具、家电业务中，企业赠送的前提是业主购买了主要商品，《山东省国税局全面推开营改增试点政策指引（七）》规定：“九、房地产开发企业'买房送装修、送家电'征税问题房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。”

因此该赠送不属于无偿赠送，对赠送的商品也无须视同销售。购房者统一支付对价，除了购买汽车以外，赠送家具或者家电，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

土增税处理时，《国家税务总局山东省税务局土地增值税项目及清算管理指引》（ 鲁税函〔2022〕72号）第三十三条第（五）项规定，“精装修部分的收入不计入销售收入，装修费用不得计入房地产开发成本。”此时可以按照企业的全部收入减除赠品的购入价值，确认收入。

企业所得税按照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函[2008]875号）第三条规定， “企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”并以此进行账务处理。

对于业主来说，之所以取得赠品，是支付了对价，按照《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）按照第一条第2项规定，企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，不征收个人所得税。

如果企业仍然选择赠送汽车，需要从总收入中拆分部分价款支付4S店，4S店向业主开具发票，此时又有可能导致房款价格偏低，存在税务机关纳税调整的可能性。

最后需要提示的是，例如企业在马上来临的双节等节假日，为了吸引客流，难免存在无偿赠送行为，如看盘进店即可抽奖。对于中奖人员，企业可能为了规避税收风险选择找会展公司代劳由其向开发企业开具发票计入销售费用，殊不知本身存在偷漏税对的风险。

综上，建议企业和销售部门统筹安排，妥善设计促销方案，合理选择赠品，风险先行，合法纳税。