重磅！天津市新建商品房预售资金监管办法

银河飞雪

天津市新建商品房预售资金监管办法

第一条　为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》、《天津市房地产交易管理条例》、《城市商品房预售管理办法》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。
本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。
本市经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入监管范围。
第三条　市住房城乡建设委是本市新建商品房预售资金监管主管部门，负责本办法的组织实施。市房地产市场服务中心是本市新建商品房预售资金监管机构，负责本市（滨海新区除外）新建商品房预售资金监管工作。
市住房城乡建设委可以委托区住房建设委承担本行政区域内新建商品房预售资金监管相关工作。
第四条　本市新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。
第五条　本市对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管。监管资金应当用于该商品房项目的工程建设，不得挪作他用。
监管资金标准由市住房城乡建设委组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定、调整。
新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。
第六条　完善全市统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络信息化管理。
第七条　具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，可以配合资金监管机构开展新建商品房预售资金监管业务，签订新建商品房预售资金监管金融服务协议后，提供相应的金融服务。
第八条　房地产开发企业申请商品房销售许可时，应当选择商业银行按照一次商品房销售许可申请对应账户的原则开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。监管账户应当按幢或者多幢开立，并由资金监管机构、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。
第九条　新建商品房预售资金监管协议主要包括下列内容：
（一）当事人的名称、地址；
（二）监管项目的名称、坐落位置；
（三）监管账户名称、账号；
（四）监管项目范围；
（五）监管资金使用节点；
（六）监管资金的收存、支出、使用方式；
（七）违约责任；
（八）争议解决方式。
第十条　房地产开发企业需变更企业名称、监管账号等开户相关信息的，应当到资金监管机构、商业银行办理相关变更手续。
第十一条　新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。
购房人应当凭新建商品房预售资金缴款通知书，通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将房价款直接存入监管账户。
第十二条　每笔预售资金进入监管账户后，资金监管机构通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程监管，房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。
第十三条　监管资金按照取得商品房销售许可、完成主体结构验收、完成竣工验收、完成竣工验收备案、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。
6层以上（含6层）17层以下（含17层）的建筑，可增加“建设层数达二分之一”节点；18层以上（含18层）的建筑，可增加“建设层数达三分之一”节点、“建设层数达三分之二”节点。
第十四条　建设项目符合下列条件时，房地产开发企业可以申请拨付监管资金：
（一）取得商品房销售许可的，申请使用资金额度不得超过监管资金的40%；
（二）完成主体结构验收的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的70%；
（三）完成竣工验收的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的94%；
（四）完成竣工验收备案的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的99%；
（五）完成不动产首次登记的，可以申请使用剩余监管资金。
6层以上（含6层）17层以下（含17层）的建筑完成“建设层数达二分之一”节点的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的55%；18层以上（含18层）的建筑完成“建设层数达三分之一”节点和“建设层数达三分之二”节点的，累计申请使用资金额度分别不得超过监管资金的50%和60%。
第十五条　房地产开发企业可以凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管。
第十六条　房地产开发企业申请提取监管资金时，应当按节点向资金监管机构提供下列材料：
（一）取得商品房销售许可的，可直接申请该节点监管资金；
（二）完成主体结构验收的，提交主体结构质量验收相关材料；
（三）完成竣工验收的，提交竣工质量验收相关材料；
（四）完成竣工验收备案的，提交竣工验收备案相关材料；
（五）完成不动产首次登记的，提交已办理不动产首次登记相关材料。
6层以上（含6层）17层以下（含17层）的建筑完成“建设层数达二分之一”节点的、18层以上（含18层）的建筑完成“建设层数达三分之一”和“建设层数达三分之二”节点的，提交建设、施工、监理单位三方出具的质量验收证明文件。
房地产开发企业申请提取监管资金前，应当由区住房建设委对项目工程形象部位进行现场查看，现场查看应当在3个工作日内完成。
第十七条　房地产开发企业申请提取监管资金，资金监管机构应当在3个工作日内进行审核。经审核符合本办法第十四条规定的，出具同意拨付证明；不符合的，退回补正。
第十八条　商业银行开户行应当依据资金监管机构出具的同意拨付证明和传输的电子信息，于当日拨付资金。
第十九条　商业银行应当按照新建商品房预售资金监管金融服务协议约定的时间和方式，将所辖开户行监管账户内的相关信息汇总后，提供给资金监管机构。
第二十条　房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同或取消缴款通知书的，由房地产开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还房价款后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的剩余部分监管资金。
第二十一条　应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符时，房地产开发企业应当持资金监管机构出具的资金冲正证明，到开户银行办理冲正手续。
第二十二条　房地产开发企业完成不动产首次登记后可申请解除监管，资金监管机构在2个工作日内解除对监管账户的监管。
第二十三条　有关部门对监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知资金监管机构；房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金。
第二十四条　房地产开发企业存在下列行为之一的，由市住房城乡建设委责令改正；情节严重或者拒不改正的，暂停其资金拨付、关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能，按照有关规定予以处理：
（一）未按本办法第十一条规定将房价款存入监管账户的；
（二）未按本办法第二十条规定将房价款退还购房人的；
（三）提供虚假材料的。
第二十五条　商业银行开户行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付资金的，由其上级主管部门责令改正；擅自拨付或者挪用资金的，由其上级主管部门责令追回款项，资金监管机构暂停与该违规银行签订新建商品房预售资金监管协议。
第二十六条　房地产交易资金监管工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。
第二十七条　本办法规定的新建商品房预售资金监管金融服务协议、新建商品房预售资金监管协议的格式文本由市住房城乡建设委制定。
第二十八条　根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况，市住房城乡建设委可以对监管资金使用节点和相应资金使用额度进行调整，报市人民政府批准后公布执行。
第二十九条　滨海新区范围内商品房项目的资金监管工作参照本办法办理。
第三十条　本办法自2021年8月1日起施行，有效期5年。
文章来源：天津市住房和城乡建设委员会

关于《天津市新建商品房预售资金监管办法》的政策解读

一、解读形式
《天津市新建商品房预售资金监管办法》采取起草政策问答等形式进行解读。
二、解读渠道
相关政策解读文件通过报刊、网络媒体、电台等媒介加大对新修订文件的宣传力度，有效扩大解读信息的受众面。
三、解读材料：
1.修订《办法》的主要目的：
《天津市新建商品房预售资金监管办法》实施以来，在规范房地产市场秩序，维护购房群众合法权益，促进项目建设等方面发挥了积极作用，收到较好的社会效果。此次对《办法》（津政办发〔2016〕54号）进行修订，一方面进一步巩固已有的成效，一方面通过修订工作使《办法》更加适应新情况和新要求。通过《办法》的修订和实施，在规范和活跃房地产市场，助推地方经济发展中发挥更积极的作用。
2.新《办法》的特点：
新《办法》体现了与时俱进，实事求是的思想和要求，坚持以人民为中心的发展思想和营造良好营商环境的要求，其创新点具体反映在五个方面：
一是坚持实事求是。明确购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入资金监管范围。此项调整更符合市场实际和工作实际，简化了企业办事环节，优化营商环境；
二是坚持监管全覆盖。鉴于非住宅项目在销售管理、施工建设等过程中同住宅项目一致，将非住宅项目一并纳入预售资金监管，更好地发挥预售资金监管作用，保护购房人利益；
三是优化资金拨付流程。明确预售项目取得销售许可证后，即可提取该节点的监管资金，无需再进行现场查看并提交首层室内地平标高节点证明，减少企业提供要件及审核流程，优化营商环境；
四是简化退房款流程。明确房地产开发企业与购房人取消缴款通知书的，由房地产开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。进一步提高了工作效率，减少购房人和开发企业工作人员跑路；
五是留足监管资金。有关部门对监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知资金监管机构；房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金，进一步保障购房群众的合法权益。
3.本市新建商品房预售资金监管的原则：根据《办法》规定：本市新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。
4.本市新建商品房预售资金监管主体及职责分工：根据《办法》规定：市住房城乡建设委是本市新建商品房预售资金监管主管部门，负责本办法的组织实施。市房地产市场服务中心是本市房地产交易资金监管机构，负责本市（滨海新区除外）新建商品房预售资金监管的具体事务性工作。市住房城乡建设委可以委托区住建委承担本辖区内新建商品房预售资金监管相关工作。
5.本市新建商品房预售资金监管的范围：新《办法》规定，本市行政区域内新建商品房在建项目的预售资金均应当纳入监管范围，经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入资金监管范围。
6.监管费用构成：根据《办法》规定：本市对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管。
7.监管资金标准的确定：根据《办法》规定：监管资金标准由市住房城乡建设委组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定、调整。根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况，市住房城乡建设委可以对监管资金使用节点和相应资金使用额度进行调整，报市人民政府批准后公布执行。
8.预售资金监管的起止期限：
根据《办法》规定：新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。
9.目前为预售资金监管提供金融服务的商业银行：
截止目前，为新建商品房预售资金监管提供金融服务的商业银行达35家，具备开立监管账户资格的支行达到885个，办理缴纳购房款业务的银行网点达1200余个，覆盖全市各行政区域。具体为：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、天津农商银行、渤海银行、天津银行、光大银行、平安银行、滨海农商银行、大连银行、民生银行、华夏银行、浙商银行、北京银行、邮政储蓄银行、锦州银行、盛京银行、广发银行、中德住房储蓄银行、上海银行、廊坊银行、河北银行、金城银行、哈尔滨银行、威海银行、汇丰银行、恒生银行、东亚银行。既有国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行，又有外资银行。
10.新建商品房预售资金监管的主要流程:
一是建立监管账户：房地产开发企业申请商品房销售许可时，应当选择商业银行按照一次商品房销售许可申请对应账户的原则开立新建商品房预售资金监管账户。
二是签订监管协议：监管账户应当按幢或者多幢开立，并由资金监管机构、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。并凭监管协议办理销售许可证。
三是销售进款：开发企业协助购房人将购房款交入预售资金监管账户。购房人应当凭新建商品房预售资金缴款通知书，通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将房价款直接存入监管账户。
四是监管资金以外资金提取：每笔预售资金进入监管账户后，资金监管机构通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程监管，房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。
五是监管资金提取：房地产开发企业按照取得商品房销售许可、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等资金使用节点申请拨付监管资金。
六是解除监管：房地产开发企业办理不动产首次登记后可申请解除监管，资金监管机构在2个工作日内解除对监管账户的监管。
文章来源：天津住建网/房地产市场监管处