禁马甲，查资金，设上限，集中供地出现新变化！

银河飞雪

禁马甲，查资金，设上限，集中供地出现新变化！

原创：九鼎财税咨询部
近日，自然资源部分析、总结了第一轮集中供地的经验和不足，对部分集中供地试点城市作出新部署。
2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，2021年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。所谓两集中，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；第二是集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
此次试点城市，包括北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
然而第一轮土地竞拍调控效果不够理想，结果显示如下：
（1）首次集中供地成交的土地金额11404亿元，占2020年全年土地总成交金额的45%；
（2）总规划建面达到2565万㎡，约为去年总规划建面的42%；22城平均楼面价达到了10002元/㎡，比2020年上涨了15.1%。
（3）杭州市、南京市、重庆市、厦门市、宁波市、合肥市、福州市、深圳市首轮土拍的土地溢价率都超过了18%，其中重庆市由于不设溢价率上限，首轮土拍溢价率更是高达38.82%。
（4）在高自持（物业）+高配建（保障房）的情况下，深圳和北京首轮土拍的地块，平均配建比例高达37%、27%，在今年房地产尤为火热的杭州、合肥，平均自持比例高达16%、20%。这意味着实际的楼面价还要远高于楼面成交价。
因此近日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需强调四个方面：
第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。
第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。
第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。
第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
随后，即8月6日深圳打响暂停二轮土拍“第一枪”：当日晚间，深圳宣布中止第二轮集中供地的挂牌出让工作，并退回所有缴纳的投标保证金。
天津、青岛、杭州等多个重点城市纷纷宣布中止或延迟，8月12-13日，又有福州市和上海相继对第二次集中土拍进行延期，8月17日这一行列再添苏州、济南两城。多个集中供地城市紧急公告，第二批次土地出让中止或延期，或修改规则。
近日，经过规则调整后，各个城市纷纷重启竞拍。
1.苏州。
8月17日，苏州自然资源和规划局发布《关于苏地网挂〔2021〕7号公告的补充公告》，重点要求：
同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。
申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
2.青岛。
8月18日，青岛市自然资源和规划局重新挂出第二轮集中出让地块，共87宗，较此前挂牌的100宗地减少13宗。本轮出让公告中重点强调：
（1）同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%保证金作为违约金不予退还，竞买人3年内不得在我区参与土地竞买。
（2）竞买人竞买本次出让宗地所缴纳的资金须为企业自有资金。参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
3.天津。天津第二次集中供地的补充公告中说明，设置最高限制价格，最高溢价15%封顶，抑制土地的价格；
4.杭州。杭州第二次集中土拍对于溢价上限从30%调整为20%。部分城市开始竞品质。
综上可以看到，下半年以来房地产调控继续从严。长期来看，房住不炒的基调不变，稳房价、稳地价、稳预期依然是大势所趋。