限地价竞配建涉税分析

银河飞雪

限地价竞配件涉税分析

问题：
三明市区土地拍卖中提出限地价，竞配建，想问下配建相关的增值税（含销项税额抵减）、土地增值税、契税、所得税如何处理？
拍地需知如下：
4、该地块采用“限地价、竞配建”出让方式，设定最高限制价格17500万元。竞买人报价不超过最高限制价的，按价高者得原则确定竞得人，以增价方式进行报价，每次增价幅度不小于人民币100万元的整数倍，拍卖过程中可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度；
当报价达到最高限制价后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为竞无偿配建安置住宅建筑面积方式确定竞得人，每次竞价阶梯不小于建筑面积200平方米的整数倍，按竞建筑面积多者的原则确定竞得人。竞配建的安置住宅面积为计容建筑面积。
具体问题如下：
假设竞配建最后拍成功要求是无偿配建1000平住宅，同期销售均价为1000元每平方。
那么：
1、1000*1000是否视为获取土地所付出的成本，可否作为销项税额抵减的基数？
2、1000*1000是否视为获取土地所付出的成本，是否需要缴交契税？
3、1000*1000是否视为获取土地所付出的成本，土地增值税上是否可以将1000*1000作为土地成本扣除？
4、1000*1000是否视为获取土地所付出的成本，所得税上是否可以将1000*1000作为土地成本扣除？非常感谢！
答复：
您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
1、约定配建安置住房无偿移交给政府的，需要按照销售行为缴纳增值税；如您为房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据上注明的金额为准。
2、企业通过出让方式取得国有土地使用权，应按成交价格计算缴纳契税。
3、配建安置住房无偿移交给政府的，不符合以下文件规定的赠与情形应视同销售缴纳土地增值税，对应成本、费用可以分摊扣除。取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
4、无偿移交给政府的房产其资产所有权属已经发生变化，属于视同销售的情形，应按规定视同销售确定收入缴纳企业所得税，发生的合理支出可以税前扣除。房地产企业按照合同约定将配建的住宅无偿转让给政府部门的，可将配建住宅建造成本计入土地成本。
文件依据：
一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：   
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。   
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。   
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”另根据附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：“一、营改增试点期间，试点纳税人［指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策……
(三)销售额。……11.试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。    上述凭证是指：    ……   
（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。    ……    纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”
二、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定：“第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。　　
第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
(一)国有土地使用权出让;……
第四条 契税的计税依据：
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格; ……   
(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”
三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”
四、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定：“四、关于细则中‘赠与’所包括的范围问题　　细则所称的‘赠与’是指如下情况：……
(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”
五、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
六、根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828)规定：“ 二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。   
(一)用于市场推广或销售;     
(二)用于交际应酬;   
(三)用于职工奖励或福利;   
(四)用于股息分配;   
(五)用于对外捐赠;   
(六)其他改变资产所有权属的用途。”  
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！
答复机构：福建省税务局
答复时间：2021年6月8日