关于增值税计价税率的调整产生的商品房买卖销售争议的案例

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关于增值税计价税率的调整产生的商品房买卖销售争议的案例

开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，原、被告已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示，且补充协议的约定并不具有降税降价或退税的意思表示，故在没有降税降价或退税明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。

陈国听与余姚市中梁宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

浙江省余姚市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0281民初13045号

原告：陈国听，男，1974年2月5日出生，汉族，住余姚市。
被告：余姚市中梁宏置业有限公司，住所地：余姚市东江明珠B幢402-406，统一社会信用代码：91330281MA281D0Y77。
法定代表人：彭建斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡文波、周丽霞，浙江导司律师事务所律师。
原告陈国听与被告余姚市中梁宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月4日公开开庭进行了审理。原告陈国听，被告余姚市中梁宏置业有限公司的委托诉讼代理人胡文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国听向本院提出诉讼请求：一、被告退回多收增值税税费8422.93元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月12日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，购买首府2幢303商品房（预售）。2017年2月20日，原告按合同约定将927929元房款全部支付完毕（其中包括11%增值税91956.93元）。2018年5月1日起，国家税收政策的相关法律规定发生变化，将原11%的增值税税率调整为10%（减去面积减少退房款632元，实际应该缴纳增值税83534元），造成开发商多代收增值税8422.93元。2018年9月23日交房当日，原、被告双方对费用金额产生争议，被告经内部协商后回复：税率变化是国家对企业的扶持政策，合同约定的总房价款与增值税税率的增减变化无关，无需退还多收部分税款。
对此，原告认为：1.应当退回多收增值税税款8422.93元。商品房买卖合同第三条约定该商品房应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二。补充协议二第一条第四款明确约定本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告，适用[一般]征收方式，适用税率为[11%]。第五款明确约定本合同约定的商品房销售价款已经包含相应的税金。原、被告双方皆认可在此房屋买卖价款中，房款（含税购房价格）由单纯房价（不含税购房价格）和增值税税金（税率11%）构成，单纯房价（不含税购房价格）和增值税税金可以依据双方合同和国家税费政策明确区分且确定。按照当时时间节点的税率11%计算，单纯房价为835972元，增值税税金为91956.93元，被告方据此收取了总价款927929元。2018年9月23日交房为被告方实际产生纳税义务的时间点，此时增值税相关税率已有11%下降至10%，同时减去因面积减少的退款632元，则对应单纯房价（不含税购房价格）应当产生的增值税税额为83534元，相比按11%税率计算的增值税税金减少8422.93元，因税收政策变化，被告收取的该部分金额缺少合法依据，为不当得利，应当予以返还。2.税费政策变化后果应当由原告方承担。根据补充协议二第十条买受人声明第四款约定：“……政府相关税费的变化，均由本人自行承担……”合同明确约定对于税费变化由买受人承担相应的变化结果，故新的税收政策带来的红利，也应当由原告方享有。此外，增值税属于价外税，虽有销售方缴纳，但其实质的负担税款的是最终的消费者，国家降低增值税税率表面是对于营改增企业的扶持，但是其根部是推动内需，达到供给侧改革的目的，推动房地产市场积极健康向上。根据增值税的税费性质，实际税款的承担方是购房者，该优惠应该最终惠及购房者。故原告相应税款多收部分应当予以返还。原告向本院提交商品房买卖合同及补充协议1份、个人住房公积金借款合同1份、商品房交付通知书1份、宁波增值税普通发票1份。
被告余姚市中梁宏置业有限公司答辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，一是无合同依据，合同未曾就税率调整、总房价可以变动等进行明确约定过，约定的是价税合一的总房价格，是按单价乘以建筑面积的计价方式计算总价的，补充协议二关于征收方式和适用税率11%的条款仅具有告知作用；二是无法律依据，增值税的纳税义务人是被告，与原告无关，税率调整的目的在于减轻企业税负，并非减少消费环节的税收，反之，如税率调高，被告也不可能调高总房价款；三是税率下调1%，并不能直接得出总房价款下调1%，原告的理解有误。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提交商品房买卖合同及补充协议1份、房屋交接书1份。
经质证，对原告提交的证据，被告提出真实性均无异议，但关联性有异议，系价税合一的总房价格。本院认为，该些证据的真实性被告无异议，故本院对该些证据的真实性予以认定，另原告提交的宁波增值税普通发票，经审核符合证据的真实性、合法性和关联性，故本院予以认定。对被告提交的证据，原告无异议，本院予以确认。
根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定如下事实：2016年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买首府2幢303商品房（预售），建筑面积88.05平方米，房屋的计价方式以建筑面积作为计价方式，单价10538.66元/平方米，总价927929元，补充协议二第一条第四款约定本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告，适用[一般]征收方式，适用税率为[11%]，第五款约定本合同约定的商品房销售价款已经包含相应的税金。合同另对其他事宜进行了约定。2017年2月20日，原告按合同约定支付房款927929元。2018年9月23日，原、被告签订房屋交接书一份，双方确认该房屋的预测建筑面积为88.05平方米，实测面积为87.99平方米，总价款为927297元（退房款差额632元）。
另查明，根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11%。
2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；通知自2018年5月1日起执行。
涉案房屋的增值税发票开票日期为2018年9月5日，金额为842997.27元，税率10%，税额84299.73元，价税合计927297元。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系各方当事人之间的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人均有约束力。本案的争议焦点为因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，对房屋总价款的影响。
针对上述争议焦点，本院认为，首先，原、被告在合同第五条约定，房屋的计价方式以建筑面积作为计价方式，单价10538.66元/平方米，总价927929元，上述约定系原被告双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法，且不动产属于家庭大额财产，不动产买卖事宜关系重大，故原、被告通过合同作出固定房屋总价款的约定维护商品房交易秩序的稳定；其次，补充协议二第一条第四款约定本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告，适用[一般]征收方式，适用税率为[11%]，第五款约定本合同约定的商品房销售价款已经包含相应的税金。被告辩称上述约定仅具有告知作用，原告主张上述约定系原、被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素，故税率下调后增值税税金减少，被告收取的该部分金额应当予以返还。本院认为，开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，原、被告已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示，且补充协议的约定并不具有降税降价或退税的意思表示，故在没有降税降价或退税明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响，换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响；再次，原告主张新的税收政策带来的红利应当由原告方享有。本院认为，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。
现国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。综上，本院认为，因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，不影响涉案房屋的总价款，被告根据927297元的房屋总价款开具增值税发票的行为并无不妥，故原告的诉讼请求，本院不予支持。被告的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈国听的诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告陈国听负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。

审 判 员　　何　毅

二〇一九年二月二十五日

代书记员　　徐超级