[资料] 房地产企业“假按揭”融资的行为如何处理 [复制链接]

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发表于 2008-11-6 19:30:51 |只看该作者 |正序浏览

房地产企业“假按揭”融通资金的行为如何处理
一、假按揭含义及流程
部分房地产企业为了缓解资金紧张，让职工以购房者的名义办理按揭贷款，职工首付款20-30%其实根本没有支付，而是由企业出具个假收据。企业取得按揭贷款后，再根据贷款合同由企业分期偿还贷款本金及利息。假按揭的具体流程是：
伪造客户资料(含购房合同、首付款收据、身份证)→向银行申请贷款→审核后贷款到账(房地产公司保证金户)→房地产公司以购房者个人身份办理房屋抵押登记(到房管局备案，不针对客户办理房产证) 。
当遇到真正购房者申请购房时，由于一房不能多卖，必须办理原客户退房手续：房地产公司到银行一次性还清剩余贷款本息→到房管局撤销抵押登记(客户退房)→重新销售。
二、假按揭财务处理
《中华人民共和国合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
房地产企业与职工为了“假按揭”而签定的销售合同属于恶意串通、损害国家利益、扰乱金融秩序、加大金融风险的行为，因此所签定的销售合同为无效合同。从财务角度讲，从实质重于形式原则出发，销售收入确认不成立。因此，房地产企业支付办理“假按揭”贷款过程中发生的相关手续费用，应借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目；取得“假按揭”贷款时，应借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”或者“其他应付款”；（这里不通过“预收帐款”科目核算，主要是和正常销售区分开来，避免给日常营业税和企业所得税的计算带来不必要的误解和麻烦）；日常按期计提利息支出，应借记“财务费用”科目，贷记“预提费用”科目；企业分期支付贷款本金和利息时，应分别借记“预提费用”及“长期借款”两个科目，贷：“银行存款”科目。当然如果假按揭贷款用于项目开发，则应将项目开发完毕前发生的利息支出计入成本对象中，而不计入期间费用；因此此时上述事项会计处理时涉及的“财务费用”科目，应相应变更为“开发成本”科目。
三、假按揭税收处理
（一）营业税
第一种观点：由于首付款其实企业根本没有收到，所以不对首付款征税，主张仅对企业在收到银行的按揭贷款后，仅就收到的按揭款项征收营业税，以后企业逐月以个人名义返还银行贷款本息时再逐月退还营业税。
第二种观点：假按揭的实质不是销售，所以不征收营业税。
（二）企业所得税
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