“工抵房”涉税分析

银河飞雪

“工抵房”涉税分析

摘要：在实务总，房子不好卖，房地产企业经常采取以在建或者完工的房产抵顶应付未付的工程款的方式，来缓解资金压力及提高房产销售进度。工抵已经成为行业普遍现场，不管是总包还是其他施工方、材料商，“工抵房”施工方和房地产开发商应该如何交税呢？

一、业务实质

“工抵房”，就是以自行开发的开发产品（未完工或者已完工房产）抵应支付未支付的工程款。房地产开发企业与施工企业之间，约定抵房产的价款以及抵顶的工程款金额，并共同签订《工抵协议》。其业务实质是通过协商抵偿实现其对建设工程项目工程款的优先受偿权。

二、如何纳税

情形1：施工单位将房产过户到自己名下

如果施工单位出于各种原因将房产过户到自己名下，此时施工方与房地产企业二者的交易实质构成了债务重组。该业务在实质上是两个业务：房地产开企业向施工方销售房产、房地产开发商应收施工方房款与房地产开发商应付施工方工程款实现债权债务抵消。从发票流角度来说，施工单位按照提供服务或产品的税目为房地产企业开具相应款项的增值税发票，房地产企业为施工单位开具销售不动产发票。

房地产企业按照销售不动产业务，缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税，同时将施工方开具的增值税发票进行进项抵扣并作为成本列支。

施工单位确认建筑服务收入并结转相关成本，缴纳相关增值税、城建税及教育费附加、印花税和企业所得税。同时施工方获取的房产，如果是期房计入在建工程，待收房时缴纳印花税、契税，按照抵债金额和契税之和转入固定资产，按期折旧在企业所得税前扣除，同时在持有期间需要缴纳房产税。

如果房产的市场价值于抵消的工程款之间存在差异，在债务重组的过程中形成债务重组损益。比如工抵楼款500万，房屋价值480万，那么施工单位的债务重组损失20万，房地产企业债务重组利得20万。房地产企业在此项债务重组中存在10万的债务重组利得，房地产企业需要就此债务重组利得缴纳相应的企业所得税。

情形2：施工单位委托下游单位/个人购买方房产，由购买人代为支付工程款

如施工单位不将房产过户到自己名下，由房地产开发商与购买人协商由购买者直接将购买房屋的价款支付给施工单位。施工单位、房地产企业与购房者三方签订协议，约定由购房者代房企向建筑企业支付工程款。

在实质上是购买者购买房地产开发商的房屋，而房地产开发商将对购房者的应收债权转让给施工方实现三方抵账。故房地产开发商按照销售不动产纳税，施工方按照建筑服务纳税。而购房者就购买不动产事项缴纳印花税、契税。

由于施工方与开发商之间都没有资金流，在税务上会存在三流不一致的问题。如果施工方与转让给购买者房屋价格与开发商转让给购买者之间的价格可能存在价差，如果折价销售，施工单位作为债务重组损失，如果溢价销售施工单位作为重组利得，但是站在税务局的角度溢价部分在实质上属于房屋价款的一部分，如果施工方作为债务重组利得那么这部分的增值税和土增税由谁承担；

从资金监管的角度来说，开发商没有收到资金，不到监管账户，当地预售监管政策是否能突破。

情形3：施工方将房产过户到自己名下再出售

如施工方将房产过户到自己名下后再出售，在购房环节涉税同情形1，区别是因施工方准备持有待售，故不计入固定资产计入投资性房地产进行处理。

后期施工方转让属于二手房销售，再转让环节涉及土地增值税、增值税、城建税及教育费附加、印花税和企业所得税。

如果房价上涨，施工方要承担二手交易的税费，并且从整体税收环节而言要交两次契税，如果房价下跌时施工方会形成相关的资产损失。如果施工方本身没有房屋购买需求的一般会让开发商帮忙找到合适的客户通过转名的转让房产而过户到施工方名下后再出售。只有施工方刚开始准备持有但是随着经营持有目的改变的时候会出现情形3。

三、涉税总结

综上所述，在房抵工程业务其实在本质就是不动产销售、债权债务抵消（两方或三方），在销售环节涉税其实一样的。但最终的购买者不同决定了购房契税和印花税的的承担者。而持有者对持有房产目的的不同决定了是入固定资产产生企业所得税抵税效应还是作为投资性房地产作为增值。

panguifu

在房抵工程业务其实在本质就是不动产销售、

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在房抵工程业务其实在本质就是不动产销售、