以房地产出资涉税分析

银河飞雪

以房地产出资涉税分析

如果企业以房地产投资入股，需要缴纳哪些税？涉及的税种主要包括土地增值税、契税、印花税、房产税、企业所得税等。下面我们针对主要涉及税种进行梳理。

一、转让方

（一）增值税

房企将房产投资入股的行为，视同转让，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。

【政策依据】

《营业税改征增值税试点实施办法》( 财税〔2016〕36 号)第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时第十一条规定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。

（二）印花税

企业以房地产对外投资，投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。

【政策依据】

《印花税暂行条例》及其实施细则，纳税人包括财产所有权在内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。

国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号），于“财产所有权”系指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

财政部、国家税务总局2006年发布《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同均按产权转移书据征收印花税。

（三）土地增值税

如果被投资企业系房地产开发企业，或投资方系房地产开发企业且以其建造的商品房进行投资的，就需要按照规定对其投资行为计算缴纳土地增值税。

若享受投资环节暂不征收土地增值税的，需要满足“改制重组”的前提条件。

【政策依据】

财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

财政部、税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2006〕21号）第一条：按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

（四）企业所得税

企业以房地产对外投资，那么该项资产的所有权属就由企业变成了被投资公司，资产的所有权发生了变更，应当视同销售确定收入计算缴纳企业所得税。

【政策依据】

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

二、承受方

（一）契税

以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。

【政策依据】

《契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

《公司法》规定：投资人以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。

（二）印花税

企业以房地产对外投资，投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。

（三）房产税

需要注意的是，由于企业以房地产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。从会计处理的角度来看，投资方将房地产投出后，账面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。因此，以房地产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。

【政策依据】

《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

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若享受投资环节暂不征收土地增值税的，需要满足“改制重组”的前提条件。