土地增值税清算时不同性质开发产品盈亏能否互补

银河飞雪

土地增值税清算时不同性质开发产品盈亏能否互补

某房地产开发企业开发了一栋商住混合楼，住宅中有普通标准住宅及非普通标准住宅，如果普通标准住宅分开计算时增值额为负数，是否可以不分普通标准住宅及非普通标准住宅，合并在一起计算土地增值税？

【答复】普通住宅与非普通住宅应当分别核算。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009] 91号）规定，清算审核时，应关注不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，分别计算缴纳土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定，对纳税人既建普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的增值额不超过20%免税的规定。

以上是政策的原则性规定，目前清算的实践中，确实存在自愿放弃普通住宅免税优惠从而降低整体开发产品增值率以便适用较低的土地增值税税率的情况，这样做的目的是减少税款支出。是否可以合并计算，还需要当地主管税务机关的认可。我们建议房地产开发企业与当地主管税务机关充分沟通以寻求良好的清算方式。