房地产篇:猫鼠游戏——房地产业税务稽查揭秘（三）
原创文章，转载请后台回复，“白名单” 知己知彼，方能百战不殆，九鼎财税专家团队在为房地产企业服务时发现，企业经常在一些常见问题上动手脚，岂不知税务机关早已洞若观火，今天我们把房地产企业和税务机关斗智斗勇方案整理出来，以便企业参照、防范于未然。
九、利用委托建房税收优惠政策逃避缴纳税款
【违法手段】
委托建房只对房地产开发企业取得的“代建房”行为的手续费收入按“服务业一—代理服务业”税目缴税，因此，目前许多开发企业采取虚假立项的手段，即在开发之前先找到买主，然后以买主为立项单位以联合开发或集资建房的名义开发商品房，达到不缴或少缴税款的目的。
【检查方法】
检查委托建房合同，全部与开发项目有关的的政府部门批文和证照，是否符合委托建房的四个条件；到委托方协查取证，认定委托建房的真实性。
十、与关联方之间的出售、出租业务，挂往来账或收入价格偏低，从而少申报缴纳税款。
【违法手段】
利用企业关联关系，将收取的售房款直接转入关联单位，隐匿收入或转移利润。
【检查方法】
1.关注名称相似、注册经营地址与电话相同的企业。加强这类企业的纳税分析和检查，从核查关联关系入手，及时发现利用关联关系偷逃税款的违法行为。
2.做好延伸检查。对与房地产公司业务往来频繁且金额较大合作开发单位、物业公司、投资公司应作为重点延伸对象。
十一、房地产开发企业代收费用未并入营业额申报纳税
【违法手段】
房地产开发企业在出售商品房时，代当地政府向购房户收取的煤气集资、天然气集资费、暖气集资费、**费、有线电视费等代收款项，计入往来科目来核算，未并入营业额申报缴纳营业税。
【检查方法】
审核预售或销售合同、代收费用的收款收据和营业税纳税申报表中的计税依据，检查“预收账款”、“营业收入”、“其他应付款”等账户，核对企业代收的除维修基金之外的代收费用是否申报缴纳营业税。
十二、委托中介机构代理销售房屋未按规定申报纳税
【违法手段】
房地产开发企业采取支付手续费方式委托销售开发产品，将收到自代理方转入的售房款记入往来账户或“短期借款”账户，或以全部售房收入抵付应付代理费后的金额入账，造成少申报缴纳税款。
【检查方法】
调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。
十三、销售精装修房屋未按规定申报纳税
【违法手段】
1.精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。
2.房地产开发商销售精装修的商品房，人为将售房总价分解为购房款和装修价款，把房屋装修部分开具建筑业发票，使用低税率少申报缴纳税款。
【检查方法】
检查时应通过商业广告、实地了解成品房的实物状态（是否装修），房屋开发商销售精装修商品房，人为将售房总价分解为购房款和装修价款。检查开发企业申报营业税的税目，是否以“销售不动产”和“建筑业——装饰”两个税目申报缴纳营业税。
…… 欲知更多，请看后续。
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发表于 2023-3-15 16:25:53
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发表于 2023-3-16 15:19:09
