房地产篇：房地产营改增特殊事项地方口径与点评（山东篇）

银河飞雪

房地产篇：房地产营改增特殊事项地方口径与点评（山东篇）

全面推开营改增试点政策指引（四）

一、关于建筑工程老项目的确定问题

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。

【点评】

山东是孔孟之乡，素来以中庸著称，而山东国税本次以灵活、开发的态度，对待事实上的老项目引入实质重于形式的判定原则，给予了企业增值税计税方法的选择权，值得称道。

另外，山东国税在　《全面推开营改增试点政策指引（七）》第七条“建筑分包合同老项目的判断问题”中举例说明了分包合同的判定方法：纳税人提供的建筑分包服务，在判断是否是老项目时，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也属于老项目。

全面推开营改增试点政策指引（六）

四、关于房地产开发企业预收款范围问题

房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

【点评】

明确了诚意金、认筹金和订金不需要预缴增值税。

五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

【点评】

财政部 国家税务总局在2016年12月21日年出台了《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号），通过第七条给予了补充，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。本次明确了“向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”。

至于大家关注的基础设施配套费、易地建设费，尚未明确，企业操作可以根据项目的具体情况和举证情况据理力争。

全面推开营改增试点政策指引（七）

六、关于人防车位计税问题

对于出售没有独立产权的车位或储藏间，虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重交易双方习惯出发，可暂按照出售不动产进行处理。

【点评】

增值税视同销售，但是注意土地增值税处理方法不一：

《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十三条规定，“房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用”，该条规定借鉴了青岛市土地增值税管理规定，地下人防事实上很多无法取得移交证明，且收入与成本倒挂，如果不能参与清算，则变相增加了企业的土地增值税税负。

八、房地产开发企业总分机构之间土地价款扣除问题

房地产开发企业以总机构的名义竞拍土地，并支付土地价款，交由分支机构开发，则相关的土地价款允许按照政策规定在分支机构进行扣除。

【点评】

很多房地产企业都是总机构拿地、分支机构开发，山东国税明确分支机构开发时可以扣除土地价款，则是把握了房地产行业的特点、打消了企业的疑虑。

九、房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题

房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

【点评】

明确了房地产企业在买一赠一时可以认定为一种营销模式，可以不按照视同销售处理；可以参照企业所得税政策——《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定处理，即“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入”。

十、钢构等企业混合销售问题

既从事钢结构等的生产销售，又提供安装、工程等建筑服务，判断其是否属于混合销售应该把握两个原则：一是其销售行为必须是一项，二是该项行为必须即涉及服务又涉及货物。因此，对于钢构等企业，如果施工合同中分别注明钢构价款和设计、施工价款的，分别按照适用税率计算缴纳增值税；如果施工合同中未分别注明的，对于钢构生产企业应按照销售货物计算缴纳增值税，对于建筑企业购买钢构进行施工应按照建筑服务计算缴纳增值税。

【点评】

《关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条已经判定既从事钢结构等的生产销售，又提供安装、工程等建筑服务不属于混合销售，应分别核算销售额。

全面推开营改增试点政策指引（八）

3、关于统借统还业务中“企业集团”的界定问题

统借统还中的“企业集团”，是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。

【点评】

在本次营改增试点明确了贷款服务利息不能进项抵扣后，统借统还给房地产企业融资保留了一条生路。增值税、企业所得税对于统借统还均有了统一规定，但是需要注意的是，统借统票据在土地增值税前扣除是否能用上仍然没有松口。

温馨提示：

以上是山东当地的解答，属于非正式文件。其他区域的客户如遇到类似问题，在国家和当地没有正式文件前可以借鉴。