房地产营改增特殊事项地方口径与点评（河北篇）

银河飞雪

房地产营改增特殊事项地方口径与点评（河北篇）

     

第一部分：河北营改增有关政策问题的解答(之二)摘录

      十一、关于房地产开发企业代收的**费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的**费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。

十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。

【点评】

参照了企业所得税的处理原则，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

十三、关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”

《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

【点评】

营改增后，以不动产对外投资缴纳增值税是肯定的，但是时全额纳税还是差额纳税，目前有分歧，处理时参见微信公众号——孙炜财税课堂（jiudingtax）中3月16日刊发的《房地产篇：土地投资增值税要这样处理》。

十四、关于股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题

在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。

【点评】

股权转让不属于增值税征税范围。

十六、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题

房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。

例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3年后，该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）。

【点评】

近来，有很多客户咨询“开发产品先转固再销售”的问题。总局尚未有明确的意见，此条可以作为一个参考。

按照该款意见，如果为了临时性自用、出租等用途，先转固再销售，不允许扣除土地成本，损失较大，企业需要权衡。

二十、关于房地产开发企业自行开发的不动产用于出租适用简易计税方法问题

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2016 年 4 月 30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

二十四、关于无工程承包合同或合同约定开工日期不明确的开发项目是否可以选择简易计税方法问题

部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。

【点评】

现实中，因为种种原因，存在很多“先上车后买票”的情况，包括《建筑工程施工许可证》没有注明开工日期，或者施工企业作为甲方的关联方，因此在总包合同中没有约定开工日期的现象，营改增的一直规定，硬要把营改增前的此类项目按照一般计税是不合理的，河北的这一条规定做到了“以纳税人为本”，比较接地气。

第二部分：河北营改增有关政策问题的解答(之八)摘录

一、关于纳税人转让在建项目缴纳增值税问题

单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税：

1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

【点评】

该处借鉴了营业税政策——《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第（七）款，原文如下：

单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

   1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

  2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

增值税下，转让已进入建筑物施工阶段的在建项目按照“销售不动产”时，增值税采用一般计税时，可以差额纳税；但转让尚未进入施工阶段的在建项目按照按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”，是否可以按照差额征税全额开票，可以参见微信公众号——孙炜财税课堂（jiudingtax）中3月16日刊发的《房地产篇：土地投资增值税要这样处理》。

三、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第十五条关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题的规定废止。

【点评】

这个条款重点解决了拆迁补偿费能否扣除的问题。

财政部 国家税务总局目前对问题在《 关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号文件）第七条中进行了明确。

需要注意的是，此处的土地价款有个前提，即向“政府部门支付”，至于向拆迁户直接支付的其它补偿费是否可以像土地出让金一样，在销售收入中减除，需要企业与主管税务机关沟通。

六、关于全面推开营改增后，纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题

纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

　　（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

　　（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

　　（三）与委托方事前签订委托代建合同；

　　（四）不以受托方的名义办理工程结算。

【点评】

《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发[2000]93号）：

二、委托建房征税问题

对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（三）与委托方事前签定委托代建合同；

（四）不以受托方的名义办理工程结算。

凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。

七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

【点评】

在营业税时代，河北省就对诚意金等征收营业税。《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》（河北省地方税务局公告2010年第2号）第二条“关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题”规定，房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。

营改增后，河北又开全国国税之先河做了“坏孩子”，对诚意金征收增值税；其他区域未来有跟进的可能性。

八、房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣？若将学校无偿移交给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？

房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。

【点评】

此处对配套设施进行了明确，处理原则和土地增值税文件——国税发[2006]187号中、企业所得税文件——国税发[2009]31号中对公共配套设施的处理相同。

十一、关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

【点评】

该条第一款没有毛病。第二款借鉴了《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）的思路，不过成本利润率按照15%，有些偏高。