房地产篇：土地投资增值税要这样处理

银河飞雪

房地产篇：土地投资增值税要这样处理

目前，国家对房地产定位处于转型阶段，由原来“居者有其屋”变为“租售并举”，国家在土地出让时政策发生巨大的变化，部分外来龙头房地产企业拿地更加困难。这个时候，企业对土地更加渴望，所以也能接受与其他企业合作。

而原来持有不动产或者土地的当地企业，为了寻求品牌效应、追求利润更大化，也会寻求和上述外来龙头房地产企业进行合作。那这个时候以土地投资合作开发，就不失为一个好的方法。

那么，企业以土地投资时，流转税有什么变化呢？

一 营业税规定

营业税时代，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

而营改增后，流转税政策发生了巨大的变化。

二 增值税规定

以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业（目标企业）的股权。

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”

第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

因此，当地企业以不动产或者土地投资，应当缴纳增值税，不容置疑。

例如《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第十三条“关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题”就明确支持上述观点。

但是，当地公司采用一般计税方法缴纳增值税时，计税金额存在讨论的空间：

（1）全额计税全额开票

此业务适用全额计税，我们依据如下：

第一，当地企业把持有的土地以非货币性资产出资，符合《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第二条规定，因此增值税处理应依照第三条第（五）款税务处理，“适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。

第二，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

但是需要指出的是，18号公告中并未规定转让土地使用权可以扣除土地价款计算销售额。

另外，湖南国税局在2016年12月28日《纳税人转让土地使用权，应如何计税？》答疑中，也强调按照全额征税，内容如下：

“纳税人在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

纳税人仅转让土地使用权的，应按销售无形资产—转让土地使用权缴纳增值税，具体分以下两种情况：

一是根据财税[2016]47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，……

二是纳税人发生除财税[2016]47号文件规定情形以外的转让土地使用权行为，一般纳税人应以销售额全额按适用税率即11%计算缴纳增值税，小规模纳税人应以销售额全额按3%的征收率计算缴纳增值税”。

综上，我们认为全额计算纳税是有道理的，此时全额计税，全额开票。

（2）差额征税全额开票

根据增值税的原理（增值税=销项-进项）和营改增（完善抵扣链条，减轻企业纳税负担）的原则，应差额征税，即计税基础为（投资对价-土地出让金），此时差额计税，全额开票。

目前，国家税务总局对该种情况下增值税计税方式尚未明确，企业在执行时存在一定运作空间，但是不论选择哪种征收方式，目标公司都可以取得全额的增值税专用发票，建议企业争取实现增值税差额纳税。

记得《当幸福来敲门》男主角克里斯·加德纳在球场上一幕：“如果你有梦想的话,就要去捍卫它；如果你有理想的话,就要去努力实现。”成功就像一扇虚掩的门，不试一下，怎么知道就不可能呢？

2018年3月13日，省级和省级以下国税地税机构合并，未来税务机关将整合精兵强将，税收征管趋严；企业应把握窗口，合理合法开展税务规划。