房地产篇：开发产品促销方式税务处理全透视

银河飞雪

房地产篇：开发产品促销方式税务处理全透视

      

        房地产公司的销售受国家政策和市场影响很大，有时是月光盘，有时又是十八班促销兵器，轮流上阵。

        我们经常见到的促销方式，有买房送面积、买房送车位、送物业费、送装修、送家具家电等等。

        按照税制原则，把这些促销方式分为四类：第一类买房赠送面积，又分为测绘面积和非测绘面积；第二类是买房赠送装修，又分为赠送硬装和软装；第三类是买房送家具、家电、窗帘等等；第四类是买房赠送物业服务等赠送服务。

       一、企业所得税

       企业所得税实施条例第二十五条规定：“企业发生非货币资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者是利润分配等用途的，应当视同销售货物，转让财产或者是提供劳务。但国务院财政，税务主管部门另有规定的除外”。该条款明确，纳税人将货物、财产、劳务用于捐赠所得税是视同销售的。

        同时我们再看国税函[2008]875号文件第三条：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按照各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入”。该条规定，就属于实施条例第二十五条中的“国务院财政，税务主管部门另有规定”的情形，因此这种“买一赠一”的促销方式不属于捐赠，所得税不视同销售。

        二、增值税

      增值税实施细则第四条第（八）款规定，“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，是视同销售”。

      再看试点纳税人相关政策——财税[2016]36号文附件一第十四条文件规定。

第十四条 下列情形视同销售服务，无形资产或者不动产：

      1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务；

      2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产。

增值税的这两个法规，结合在一起，可以得出结论：无论是货物、劳务、无形资产和不动产的视同销售都是指无偿赠送；而纳税人买一赠一这些促销方式，不属于无偿赠送，在增值税是不用视同销售的。

       在实际工作中，山东省，湖北省等省份在这次营改增的指引文件中都明确买一赠一促销方式增值税不视同销售。

      三、土地增值税

      土地增值税的规定，国税发[2006]187号文件第三条明确，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同销售”。但该条款中，没有明确捐赠和促销的赠送是土地增值税的视同销售。

综上，房地产企业促销手段涉税处理可以整理出如下表格：

      需要说明的是，赠送面积时，如果赠送的是测绘面积，测绘面积属于企业资产的一部分，根据上述法规的规定，“买一赠一”的促销方式下，企业所得税，增值税和土地增值税均不视同销售。如果赠送的是非测绘面积，由于非测绘面积不属于企业的资产，对于开发商来说，这种促销方式，只是一个噱头而已，所以不属于这三个税种的征收范围，因此也就不涉及到是否视同销售的判定。

赠送装修当中的硬装原理和赠送测绘面积是一样的，企业所得税，增值税和土地增值税都不视同销售；赠送软装、送家具家电、赠送物业服务等这些赠送，企业所得税是不属于视同销售的，增值税也不视同销售的，因为这些赠送行为不属于土地增值税的征收范围不涉及征收土地增值税。

      四、个人所得税

      以上赠送我们要不要代扣代缴个人所得税呢？依据财税[2011]50号文第一条的规定：企业在销售商品和提供服务的过程当中，赠送的礼品不交纳个人所得税，企业也就没有代扣代缴的义务。

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