【税局答疑】房企竣备后销售，如何预缴土增税？​

银河飞雪

【税局答疑】房企竣备后销售，如何预缴土增税？

问题：

一、根据《国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条：关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第五条：纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。

销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率

基于以上政策，我司认为房地产项目，在已竣备后开具正式发票的，土地增值税的预缴计算方法为：全部销售款/((1+9%))*土增税预征率

二、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条：销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

根据《财税[2016]36号附件2 营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(三)项第10点：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

基于以上政策，部分财税人员认为：房地产项目，在已竣备后开具正式发票的，土地增值税的预缴计算方法为：

(全部销售款-(全部销售额-可抵减土地价款)/((1+9%))*9%）*土增税预征率

鉴于两种计算方法结果不同，烦请贵局予以指导！

答复：

浙江12366中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。”

根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

答复机构：浙江省税务局

答复时间:2022-9-29