房企收到的履约保证金需要预缴税款吗？

银河飞雪

房企收到的履约保证金需要预缴税款吗？
问题：
我司是房地产开发企业，收到的对方公司的履约保证金，后期履约会退回，收到的履约保证金需要预交土地增值税和增值税吗？
答复：
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
增值税，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国令第691号）文件第六条规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）文件第十二条规定，条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：
（一）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；
（二）同时符合以下条件的代垫运输费用：
1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的；
2.纳税人将该项发票转交给购买方的。
（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3.所收款项全额上缴财政。
（四）销售货物的同时代为办理保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。土地增值税，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件第二条规定，房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。
答复机构：湖北省税务局
答复时间：2021-2-1