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大数据时代房地产企业税务稽查重点与实例解析 【授课时间】2022年9月23-24日（周五、周六） 【授课地点】郑州市 【课程投资】2980元/人 【课程背景】 2022年，房地产市场结构调整大背景下，虽然有首付比下调的利好，但是“房住不炒”的主基调，使房地产市场成为其他产业的借力与行政行为的导向。减税降费政策的持续，房地产行业继续处于彷徨的窗口期。税务机关收入压力几乎到极限，房地产企业面临的纳税遵从与模式风险凸显。年初，国家税务总局财行司要求各级税务机关调查梳理辖区的开发项目，制定土地增值税清算方案。但是，较多的税会差异以及税种政策交叉背离并且属地规定混乱、旧城（村、小区）改业务模式多样，造成企业财务人员对执业的涉税业务理解出现困顿。 本期学习以河南省财产行为税（土地增值税为主）相关政策为主线，从开发流程的节点对税风险和政策运用进行实例场景展示，剖析企业税收风险画像、掌握解决问题及思路方法。结合多年在全国各地带领税务团队进行土地增值税清算的实例进行讲解，让学员切实有获得感，拓展执业思维。（课程中土增清算实例大量使用企业真实业务的抓图和截图，还原业务实质，不为讲课而杜撰业务背景，正本清源。） 【课程收益】 1、掌握并运用商业模式和经营行为进行税收规划的技巧，尽可能取得收益最大化。 2、房地产企业增值税纳税义务的确认、销项计算、企业所得税收入确认及申报、土地增值税清算及规划、成本分摊方法及逻辑顺序及实例应用等对企业收益的影响、无产权及销售模式等实例研判。 3、以河南省政策详细拆解房地产业务实质。以土地增值税为主导！ 4、“以数控税”环境下，如何识别税务机关大数据稽查要点。 5、房地产成本核算精要。 6、房地产业务知晓、财务合规、法务风险降低、税务遵从提升，业财法税四融合。 7、最重要：如何根据税收政策制定原则，掌握研学涉税政策，辨识政策内容和本意，从容应对涉税争议。 【课程对象】 财务、税务、审计总监及财务经理、财务涉税从业人员等。 注意:授课现场不得录音、录像，可以记录、拍照。 【课程内容】 第一部分 大数据时代下税务稽查重点与实例解析 一、税收大数据时代的背景 从税务角度讲授大数据，重点讲授税务稽查中案源的分析过程。 二、大数据应用的理念和价值 认知从国家和税务总局层面对税收数据的要求及数据环境的搭建。 三、大数据的来源与承载 讲述税务对外部数据分析的角度、配比因素以及使用的数据工具，详解数据平台功能（支持学员现场下载应用） 四、大数据的税务稽查实例及应对 从总局土地增值税信息化模块的数据路径入手，引导学员掌握数据来源的政府部门网站和其他涉税要素网站，用实例进行分析应用，了解平台数据带来的风险和应对预案。 五、金三系统数据源税务稽查应用与解析实例 “金税四期”的设计理念展示，试点情况。税务稽查中根据《税务稽查案源办理程序》规定调查核实实例解析。 第二部分 大数据时代下税务稽查实例解析 一、企业商业模式搭建的政策支撑和税收规划方案解析及训练 本专题从郑爽“避税”案例切入，以多个社会实例阐释税收规划的成败利弊，以法释理，以理说法，提炼纳税筹划的原则，让学员真正掌握税收筹划的技巧。包括但不限于： 郑爽高片酬避税方案解析 对赌失败也能获得巨额收益？ 对赌协议税筹应用的税法和司法判别 租赁合同时限调整对房产税的影响 股权收益的模式应用及涉税规划 交叉控股实现的华丽转身…… 关于资产转移应用模式的涉税处理 房产出租收益最大化的方案调整 一个失败税收筹划的启示 信托筹划法的应用 个人利益最大化无风险模式规划 合伙制模式的运用与风险 股本溢价转增的“美丽陷阱” 土地权利人收益最大化的获取、 农产品增值税抵扣的运用 自然人之间平价（或低于成本价）转让股权的“笑话” 购买精装房的契税“契机” 商混公司进项税额完美抵扣的税筹 …… 二、大额交易和可疑交易的税务风险识别 三、“金税三期”税务端的企业申报画像及税收风险判别要点 四、以土地增值税暂行条例、细则、财政税务的规范性文件和河南省财产行为税的相关规定为主线，串讲土地增值税的纳税主体和义务人、清算和审核主体、清算单位研判、清算类型划分、清算条件、清算的时限、清算后的涉税处理风险、资产划转或投资的涉税处理、合作开发模式、核定征收的条件等。 五、扣除项目汇集和计算的技巧、免征土地增值税的两种方式和规则“陷阱”， 赠与涉税风险——含国家税务总局的指导意见 六、土地增值税预征带来的税收文件学习“技巧”和规则 七、土地增值税清算扣除项目审核要点及河南口径把握 八、“不能分拆”…一个土增清算的特例 九、“买赠”业务的模式与税收风险 十、房地产开发中新房、旧房的认定条件、销售旧房的税务处理和规划 十一、土增清算中普通标准住宅的认定及风险解析 十二、大数据时代下的涉税风险提示及资金流的风险分析 十三、土地增值税清算单位确认的调整及规划实例 十四、房地产项目规划方案对土地增值税清算的影响 ★ 房地产开发业务中，与政府相关部门沟通的技巧以及对增值税、企业所得税和土地增值税的影响 十五、联合体竞标（组团拿地）进行项目开发的商业模式及涉税规划 十六、土地征用收储中的隐患和耕地占用税的确认依据 十七、土地成本确认依据及票据合规性实景展示 十八、拆迁安置业务的主导、定性及涉税处理，分别从拆迁人、被拆迁人两方面进行分析。 十九、土地出让金返还几种模式的会计处理和税收规定 二十、房地产企业土地使用税纳税义务起止时点的分析 二十一、从业务流程、背景条件、因素识别等方面 以实例进行讲解，包括同城（省）异地取得土地成立项目公司开发的风险识别。 二十二、施工预决算的涉税应用 二十三、工程监理报告的涉税应用 二十四、有产权、无产权车位及人防车位的商业模式及涉税研判（含总局指导意见） …… 【专家老师】 扬州税院 副教授 国家税务总局大企业骨干人才 在税源管理、税务稽查、风险管理、纳税评估等岗位工作近三十年，参与过房地产开发，从事房地产企业税收管理二十多年，借（抽）调总局工作近三年，授课遍布全国税务机关，参与各省税务系统的土地增值税清算审核，涉及卷宗一百多起。对房地产税收风险管理有独特心得，对税企沟通的方式方法有深入探究。本课程有利于房地产企业财务人员更新理念、提升站位、拓展视野、走出被动，提高驾驭房地产财税的执业技能。
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发表于 2022-8-31 11:31:08
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