购买在建工程继续开发扣除项目口径分析

银河飞雪

购买在建工程继续开发扣除项目口径分析

问：A房地产开发企业有一个在建项目，后来由于种种原因，该在建项目及土地使用权转让给B房地产开发企业，由B继续进行项目开发，A与B签订在建不动产转让协议并给B开具不动产转让发票。由于已有的地上建筑物与B企业的规划不符，B企业准备拆除后重新建设。那么B企业购买土地及在建项目的支出能否在未来转让后计算土地增值税时进行扣除及加计扣除?

看一下各地税务局的执行口径

1、河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答(2014年)

九、纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款是否可以作为加计20%扣除的基数?

企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除;后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。

2、天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告(津市地方税务局公告2016年第25号)

七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题

受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。

3、浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告(浙江省地方税务局公告2014年第16号)

四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除

房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

4、青岛市地方税务局关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告(青岛市地方税务局2018年第4号)

十三、关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题

对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：

（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）改良开发未竣工房地产的成本；

（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）;

（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；

（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。

5、广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》的公告(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)

第四十八条  从事房地产开发的纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下：

（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

（二）改良开发未竣工房地产的开发成本。

（三）房地产开发费用。

（四）转让房地产环节缴纳的有关税金。

（五）加计改良开发未竣工房地产开发成本的20%。

6、关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知(渝财税[2015]93号)

一、土地增值税

（三）相关扣除项目

2.房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。