房地产完工年度成本核算时间问题

银河飞雪

房地产完工年度成本核算时间问题

（一）福建省税务局

问:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。这里有个问题向总局咨询：

假设某房地产开发项目于2020年11月完工，企业将计税成本核算的终止日确定为2021年4月30日，假设2020年发生开发成本10亿，计提成本5000万（汇算清缴前取得发票），2021年1-4月发生开发成本1.2亿（全部取得发票，此部分未计提在2020年账上），那么核算计税成本的时候是否应包含2021年1-4月发生的这1.2亿？

按我们对此条款的理解，计税成本核算终止日前发生的成本都应算进去，因此应包含2021年1-4月发生的成本。但是也有人认为计税成本不应该包含2021年1-4月发生的成本。理解不同，对企业所得税的影响差异比较大，故特向总局咨询，以准确理解此条款，正确计算计税成本。翘首盼复。

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：

您好，房地产企业除以下文件规定的几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。根据您的叙述，2020年完工的项目若在汇算清缴前取得该项目成本发票的，可以在汇算清缴时税前扣除。

文件依据：

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。”

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512)规定：“第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)第十三条规定：“企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生，应当在当年度汇算清缴期结束前，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

答复机构:福建省税务局

答复时间:2021-05-19

（二）厦门市税务局

问：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

关于这个条款，我们的理解是，计税成本核算终止日之前实际发生并取得合法票据的成本，都应该计入计税成本。

比如某项目2020年11月完工，企业将计税成本核算的终止日确定为2021年5月30日，那么在2021年5月30日前发生并取得合法票据的成本都应该计入计税成本。也有人认为，计税成本只包含截止2020年12月31日实际发生的成本及已经计提在账上，在所得税汇算之前取得发票的成本，不包含在2021年1-5月实际发生并取得合法票据但没有在2020年计提的成本。

以上两种不同理解，对计税成本的核算差异较大，哪种理解是正确的？特向总局咨询，以正确理解该条款，准确计算计税成本。

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

开发产品完工以后，企业可将当年企业所得税汇算清缴结束前之任何一日，作为计税成本核算的终止日。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

答复机构：厦门市税务局

答复时间：2021-05-20