土地增值税避税 20%是临界点

上弦月

土地增值税避税 20%是临界点

作者:胡永奇 日期：2008-08-07来源:中国税网

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是房地产开发企业的主要税种之一。由于土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润影响很大，因此对其进行筹划是很有必要的。

房地产开发公司往往将部分楼盘建为商铺住宅连体楼（以下称连体楼），即一层或者一、二层为商铺，商铺以上部分为住宅。房地产开发企业在计算连体楼应缴纳的土地增值税时，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增值税。因此，连体楼内不同类型房产如何计算缴纳土地增值税可降低企业的土地增值税税负呢？


基本案例

某房地产开发公司开发商铺住宅连体楼一幢，一层、二层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通住宅，面积为8000平方米，合计9000平方米。连体楼应分摊的土地成本为600万元，房屋开发成本为1260万元，开发费用为土地成本和开发成本的10%.营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为3%，地方教育附加为1%.


该连体楼商铺一层销售单位8000元/平方米，二层销售单价4000元/平方米，平均销售单位6000元/平方米，商铺销售收入为600万元：普通住宅平均销售价格为3500元/平方米，销售收入为2800万元：连体楼整体销售收入为3400万元（600 2800），营业税金及附加189万元（3400×5%）×（1 7%＋3% 1%）。


筹划方案

该房地产开发企业可以有以下两种筹划方案可供选择：

方案一、商铺和住宅分别计算土地增值税。

1.住宅应纳土地增值税计算过程如下：

住宅分摊的土地成本：600×8000÷9000=533（万元）；

住宅分摊的开发成本：1260×8000÷9000=1120（万元）；

分摊的开发费用：（533 1120）×10%=165（万元）；

加计扣除：（533 1120）×20%=331（万元）；

营业税金及附加：189×2800÷3400=156（万元）；

住宅扣除项目合计：533 1120 165 331 156=2305（万元）；

增值率为：（2800-2305）÷2305=21%；

住宅应纳土地增值税为：（2800-2305）×30%=149（万元）

2.商铺部分应纳土地增值税计算过程如下：

分摊的土地成本：600×1000÷9000=67（万元）

分摊的开发成本：1260×1000÷9000=140（万元）：

分摊的开发费用：（67 140）×10%＝21（万元）

加计扣除金额：（67 140）×20%＝41（万元）

营业税金及附加：189×600÷3400＝33（万元）

扣除项目合计：67 140 21 41 33＝302（万元）

增值率为：（600-302）÷302=99%

商铺应纳土地增值税为：（600-302）×40%-302×5%=104（万元）

该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计：149 104＝253（万元）

方案二、商铺和住宅合并计算土地增值税

总扣除项目金额为：（600 1260）×（1 20% 10%） 189＝2607（万元）；

增值率为：（3400-2607）÷2607＝30%；

商铺应纳土地增值税为：（3400-2607）×600÷3400×30%＝42（万元）

住宅应纳土地增值税为：（3400-2607）×2800÷3400×30%＝196（万元）；

该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计：42 196=238（万元）。

可见，该房地产开发企业采取方案二降低了连体楼商铺部分的增值率，避免了商铺适用40%以上的税率，少缴纳土地增值税15万元（253-238）。因此，该房地产开发企业应采取方案二进行筹划更合算。


注意事项

如果在本例中，连体楼的普通住宅，其增值率未超过20%的，可免征土地增值税，则该房地产开发企业应采取方案一，即商铺和住宅分别计算土地增值税更有利。因为税法规定，纳税人建造销售普通住宅，增值率未超过20%的，可免征土地增值税，在此情况下，该房地产开发企业应采取方案一可少缴纳土地增值税134万元（238-104）。


对连体楼缴纳土地增值税问题，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，对纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际计税时，就会形成两种计算方法：一种是先按各自面积分开计算增值额和增值率，再分别确定适用税率计算土地增值税；另一种是先整体计算增值额和增值率，确定适用税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税。


    方案二：中的土地增值税的计算方法是根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算出整体项目增值额后，按照销售收入对增值额进行分摊，符合财税[1995]48号文“分别核算增值额”的规定。综上所述，房地产开发企业在进行纳税筹划时，应综合考虑，根据自身的实际情况，选择筹划方案。

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《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰，即企业发生的业务招待费得以税前扣除，既先要满足60%发生额的标准，又最高不得超过当年销售收入5‰的规定，企业如何能够充分使用业务招待费的限额又可以减少纳税调整事项呢？  

　　假设企业2008年销售（营业）收入为X，2008年业务招待费为Y，则2008年允许税前扣除的业务招待费=Y×60%≤X×5‰，只有在Y×60%=X×5‰的情况下，即Y=X×8.3‰，业务招待费在销售（营业）收入的8.3‰的临界点时，企业才可能充分利用好上述政策。  

　　一般情况下，企业的销售（营业）收入是可以测算的。我们假定2008年企业销售（营业）收入X=10000万元，则允许税前扣除的业务招待费最高不超过10000×5‰=50万元，那么财务预算全年业务招待费Y=50万元/60%=83万元，其他销售（营业）收入可以依此类推。  

　　如果企业实际发生业务招待费100万元>计划83万元，即大于销售（营业）收入的8.3‰，则业务招待费的60%可以扣除，纳税调整增加100－60=40万元。但是另一方面销售（营业）收入的5‰只有50万元，还要进一步纳税调整增加10万元，按照两方面限制孰低的原则进行比较，取其低值直接纳税调整，共调整增加应纳税所得额50万元，计算缴纳企业所得税12.50万元，即实际消费100万元则要付出112.50万元的代价。  

　　如果企业实际发生业务招待费40万元<计划83万元，即小于销售（营业）收入的8.3‰，则业务招待费的60%可以全部扣除，纳税调整增加40-24=16万元。另一方面销售（营业）收入的5‰为50万元，不需要再纳税调整，只需要计算缴纳企业所得税4万元，即实际消费40万元则要付出44万元的代价。  

　　结论如下：  

　　当企业的实际业务招待费大于销售（营业）收入的8.3‰时，超过60%的部分需要全部计税处理，超过部分每支付1000元，就会导致250元税金流出，也等于吃了1000元要掏1250元的腰包。  

　　当企业的实际业务招待费小于销售（营业）收入的8.3‰时，60%的限额可以充分利用，只需要就40%部分计税处理，等于吃1000元掏1100元的腰包。

上弦月

发表贴子也得币也跟回复一样？

fjpcczm

谢谢楼主，辛苦了，值得学习。

中加

学习了，谢谢楼主，从这里学到了许多的知识。

季节

业务招待费总结一目了然

看大盘沉浮

希望多些扶贫贴，共享才是论坛的精神

ally0428

谢谢楼主的无私奉献，学习了

勿忘我

写的很好很实用！

kjren

真是好东西，使人眼前一亮。谢谢楼主的无私奉献！