物业管理公司融资管理

银河飞雪

融资即资金融通，是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人，在融出资金后，处于债权人的地位，有权按期收回借出的资金，并获得融出资金的报酬；暂时需要资金的人，在融入资金后，处于债务人的地位，可以暂时支配借来的资金，以弥补自身资金的不足，但是到期必须偿还本息。

　　对物业管理公司来说，融资的功能是灵活调度资金，促进公司的发展，获得更多更大的经济效益。

　　本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。

　　一、融资的一般原则
　　根据金融资产的性质和特点，在进行融资时，物业管理公司一般要遵循以下原则：

　　(一)流动性原则

　　流动性是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。

　　从物业管理公司的融资来看，它要求保持资金的流动性。因为物业管理公司融资的资金来源，主要是再生产过程中游离出来的暂时闲置的货币资金，闲置时间较短，在经过短期闲置以后即要用于购买商品，这就决定了公司融出资金的期限不宜过长，以防长期被束缚在应收款项目上，影响再生产过程的正常进行。

　　(二)安全性原则

　　安全性是指融资所具有的安全保障程度。

　　融资是暂时让渡资金使用权，债务人在一定时期内可以自主使用借来的资金，到期必须偿还，并要按规定支付一定的利息。在融资过程中，资金融出者在一定时间内与其资金相分离，而资金融入者在借入资金后，用于生产和商品流通的经营活动，这种经营活动本身具有一定风险，即经营既可能成功，也可能失败，如果经营活动失败，所借款项则难以归还，从而使资金遭受损失。

　　融资风险主要来自于：

　　(1)由于债务人经营失败或其他各种原因，致使到期不能还本付息，作为债权人的公司不能按期收回资金，在一定条件下，可能遭受资金损失；

　　(2)由于利率变化或证券收益减少，引起有价证券价格下跌，使把资金投资于有价证券的公司遭受损失。

　　从公司间的融资来看，安全性原则也是很重要的。公司融出的资金是企业整个资金的组成部分，它只是在一定时期内处于闲置状态，如果资金融通风险太大，那么易遭受损失，从而减少公司资金占用总量，当公司需要补充资金以购买物资时，则会感到资金紧缺，影响再生产过程的正常进行，不利于生产发展和扩大商品流通；此外，公司资金属于公司所有，它代表相应的物质财富，万一公司融资不慎，造成资金损失，则会影响公司和职工的经济利益。

　　为了保证资金安全，从物业管理公司角度出发，在融资时要加强可行性研究，进行风险预测，同时金融资产要适当分散，即将资金分别投放于不同期限、不同对象的贷款或证券上，以分散融资风险，在资金融通形式上应多样化。

　　(三)盈利性原则

　　盈利性是指在融资过程中，资金获得利润的能力。

　　盈利是资金的基本属性。在盈利目的的驱动下，暂时闲置的资金必须寻找运用资金的场所，以期使其增值。盈利性是资金融通的内在动力，也是指导公司的投资行为，引导资金流向。

　　评价和判断金融资产获取盈利能力的指标主要有：

　　1.金融资产收益率。该指标反映一定数量的金融资产可以获得的利润数额。具体公式如下：

　
　　金融资产净收益是指金融资产的全部收入扣除资金融通的全部成本。

　　2.信贷基金收益率。该指标反映一定数量的信贷基金获利的能力。该指标主要适用于金融机构。

　　二、融资的影响因素
　　一个物业管理公司的资金能否顺利融通，以及能否取得较好的经济效益，要受诸多因素的影响，大致可分为宏观因素和微观因素两类。

　　(一)影响融资的宏观因素

　　由于融资与国民经济直接关联，从而决定了融资活动与宏观环境紧密联系。宏观因素很多，主要有：

　　1.物价水平

　　从物业管理公司的融资活动来看，在物价上涨的情况下，融入资金的公司所需的资金量较大，而融出资金的公司会担心融出的资金发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常融资带来困难。

　　货币主要用于购买商品，工业贷款主要用于购买生产资料，商业贷款则主要用于购买消费资料。在购买商品数量已定的情况下，公司对资金的需求，取决于商品价格水平，商品价格水平越高，所需资金量越多，贷款投放则会增加；反之，贷款投放便会减少。

　　2.利率水平

　　从物业管理公司的融资来看，合理的利率水平，能够保证融出资金的单位，通过运用闲置货币资金获得一定利益；而融入资金的单位也能承受，通过运用借入资金所创造的利润，在支付一定利息以后，尚有较多剩余，获得较大经济效益。如果利率水平不合理，就会影响资金融通。在利率过高的情况下，高额利息支出便会超过资金融入单位的承受能力，影响融资积极性；在利率过低的情况下，特别是利率水平低于物价上涨幅度时，则会使资金融出单位遭受资金贬值的损失，而这种损失又难以用所得利息来弥补，这也会影响融通资金的积极性。

　　(二)影响融资的微观因素

　　由于融资与公司内部和外部的微观环境紧密联系，从而影响融资活动。其主要影响因素有：

　　1.公司经营机制

　　物业管理公司是融资的直接参与者。

　　从公司融出资金来看，只有在公司机制完善的情况下，公司通过融出资金能够得到相应的经济利益，才会有融资积极性。如果公司机制不完善，那么融出资金的内在动力会缺乏，公司也不会积极寻找运用资金的场所，资金融通难以灵活进行。

　　从公司融入资金来看，融入资金主要是为了补充资金，以解决资金不足的困难。在公司经营机制完善的情况下，借入资金转入公司在银行的存款账户，通过经营管理活动，货币资金回流，则能按时归还所借款项，融资能顺畅进行，并获得较好的经济效益。如果公司经营机制不完善，借入资金参与公司资金周转后，则会在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响公司的资金周转，从而限制融资取得较好的经济效益。

　　2.公司经营管理水平

　　物业管理公司作为一种特殊企业，需要加强经营管理，从而有效地把公司的人力、物力、财力结合起来，充分发挥各种经营要素的效能。公司经营管理状况直接涉及到公司支出高低及利润多少，在利润同公司及职工经济利益挂钩的情况下，利润可作为内在动力，促使公司灵活调度资金，提高借款经济效益，能更好地为业主和商品流通服务。

　　三、盈利分析
　　物业管理公司融资的目的是为了经济效益、社会效益和环境效益的最优化。搞好盈利分析有利于公司的稳定发展。根据公司内部条件和外部环境而制定一定的盈利目标及实现盈利的措施是非常重要的。

　　(一)对盈利的认识和理解

　　多盈利是物业管理公司经营和管理的目的，也是物业管理公司生存与发展的客观需要。可是，公司的盈利会受到很多因素的制约。不能为了眼前的盈利而影响了长远的盈利，不能为了少盈利而影响多盈利等等。为此，对盈利要有一个辩证的认识，应该用战略眼光去理解盈利。

　　1.什么样的利不能盈

　　影响公司形象、信誉，不利于公司长期稳定发展的利不能盈，哪怕是一时的利再多，诱惑力再大都不行。

　　日本索尼公司创始人之一盛田昭夫曾在MADEINJAPAN一书中回顾往事：“1995年试制成功的第一代晶体管收音机，体积虽小，但性能很好，而且非常实用，是我们手中的一张王牌。紧接着，我开始筹划将目标移向美国市场。……我们先以王牌产品投石问路，进入纽约市场。但面市之初，问津者寥寥无几。……经过功能及优越性宣传介绍，还真使不少人动了心，一份份订单开始接踵而至。但是有一回，我回绝了一宗能使我们发大财的生意：布罗瓦公司对我们的收音机爱不释手，进货部长拍板定案：‘绝对购买，我们订10万台！’我惊得目瞪口呆。买卖大得简直令人不敢相信。但是他接着向我提出了一个条件，这些晶体管收音机必须换上布罗瓦公司的商标。顿时，我的头上好像浇了一盆冷水。我们公司决不能当别人的转包工厂。自己的产品，用自己的商标销售，图的是在世界上创牌子，扬名声！我跟对方说，事关重大，必须和总公司商量。我马上与东京取得联系，汇报了事情的来龙去脉。很快，回电来了：‘10万台太可惜，接受条件为宜。’然而，我对此不以为然，经过一番苦苦思索，我最后还是决定予以回绝。不能在我们的产品上贴上别人的商标。当我把这一决定告诉对方的时候，一开始他还以为我是在开玩笑，这么大笔的生意，难道还会有人回绝吗？他认为我是会接受这个条件的。及至看到我神情严肃，毫无让步的表示，他的自尊心一下被刺伤了。‘本公司可是一个已有50年历史的知名公司，你们公司的牌子？哼！在美国根本没人知道。不利用本公司的牌子，你们能行吗？’他冲着我叫。不错，他的话不无道理。但是，我有我的信念。‘50年前的贵公司，不也和现在的敝公司一样，毫无名气吗？我现在正和我们的新产品一道，朝着50年后迈出第一步。请相信，50年后敝公司也一定能成为一家毫不逊色于今日贵公司的名牌大公司！’……对当时的做法，我不仅毫不后悔，相反，通过这次决断，更激发了我新的自信和自尊。尽管有人为此感到十分惋惜，但我却始终坚信不疑，这次决断是我已往的所有决定当中最出色的一次！”

　　我们可以想象一下，如果当时接受了那10万台的订货，当时能盈利应该说是没有问题的，可是也许也就不会有享誉世界的“索尼”。换言之，为谋求公司的长远发展，不能为一时之利所驱动，应该用战略眼光去看盈利。

　　2.多盈与少盈

　　物业管理公司要赚钱，以赚钱多少来衡量其经营管理的成败，盈家似乎应该永远是盈家。其实不然，殊不知物业管理公司这个有机体同人体一样也需要劳逸结合，如果毫无节制地拼老本，最终将会加速公司生命力的衰败。

　　日本有位企业家曾对经销商们讲过：“各位都是认真努力的工作者，可是今年的景况显示，前途黯淡不堪设想，因此各位都在烦恼，我觉得这是重大的问题：大前年赚钱，前年又赚钱，而去年又赚钱，要是今年再赚钱，那是再好不过的。但是世间之事是不可预料的。连续3年都赚钱，又希望第4年再赚钱，哪有这么简单的事。连续赚了3年，假如今年不赚，退还一年的利润，还剩下2年赚的嘛。‘尺蠖’就是进二寸退一寸的，这是很好的现象。前3年赚钱，而第4年又想再赚，那就好比‘尺蠖’一样，伸至极限之腿退不回来，只有死亡。那么是死好呢？还是退还一年利益而生存好呢？当然是选择今年不赚，而期待明年再赚，后年又再赚。……请大家觉悟到‘尺蠖’的精神。这才是应有的认识。”

　　“尺蠖”能退一进二，一个物业管理公司也应懂得持盈保泰、休生养息、健康生存、长足发展的道理。

　　(二)盈利预测

　　利润是物业管理公司一定时期内经营管理的成果。利润总额是指一定时期内实现利润的总数。

　　经营管理利润的计算公式为

　　年利润=年收入-年成本-年期间费-年税金

在实际工作中，可以编制“利润预测表(损益表)”

　　(三)盈利的目标管理

　　公司利润受多因素制约，所以目标利润的实现，要靠公司各部门及全体职工的共同努力和协调合作，要靠对公司经营管理诸要素的合理配置和科学管理。对目标利润要进行层层分解落实，并采取必要的保证措施。

　　目标利润管理程序一般包括目标设置、目标分解、实施控制、信息处理和奖惩兑现。

　　目标设置是按合理、客观的原则确定目标利润，并将目标利润在盈利计划中反映出来，使其成为正式的财务目标。

目标分解是将公司一定时期的利润作为一个总目标，再由总目标分解成分目标，层层展开，形成一个目标网络。

　　实施控制是根据既定目标将实现目标过程中的有关影响因素作为控制点，对每一个控制点进行事前预测，规定其具体标准，事中进行比较分析，发现偏差，寻找原因，采取补救措施。

　　信息处理是指信息反馈系统，及时地、准确地将目标实施情况予以反馈。

　　奖惩兑现是在目标执行中奖优罚劣，以确保利润目标的不断优化。

　　(四)盈亏平衡分析

　　盈亏平衡分析是分析计算物业管理公司收入、支出和数量三者之间的平衡关系，确定收入等于支出时盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，公司既无盈利又无亏损。

　　1.线性盈亏平衡分析

一般可用图解法处理。

　　　　四、融资决策

　　物业管理公司融资活动存在着一定的风险因素，一是可能得不到资金，二是可能得到资金的代价很高，以至于公司出现入不敷出的困难局面。融资决策正是为了避免上述情况而采取的一种策略。该策略对正确和有效地融通资金，提高资金使用效益具有非常重要的作用。

　　(一)公司融资决策的特点

　　1.综合性

　　物业管理公司需求的流动资金，相当一部分来自于金融机构的贷款，这就要综合考虑国家宏观金融政策、公司的资金需求、资金融通的风险性和收益性等因素。

　　2.政策性

　　物业管理公司融资决策必然要体现国家有关管理经济和调节经济的方针和政策要求，服从国民经济发展的战略目标、战略重点和战略步骤，从而体现较强的政策性。

　　3.调节性

　　公司融资决策是为了充分利用金融经济杠杆作用，这就使融资决策具有明显的调节性。

　　(二)融资决策程序

　　融资决策没有一个固定的模式，而是一个动态过程，根据具体情况变化而相应调节，但最基本的环节有：确立目标、拟定方案、选择方案、实施方案、反馈调整。

　　确立目标，是指在一定的环境和条件下，在预测的基础上，制定融资活动预期达到的结果。决策目标，要通过分析和研究各种信息资料，不仅要考虑需要，还要考虑可能，适时、准确地作出判断，要求具体、明确。

　　拟定方案是融资决策的基础，这个环节主要是寻找危害到决策目标的各种可能途径。在拟定方案时，应充分了解决策对象的情况、性质及所处环境，掌握尽可能多的经济信息，确保融资方案的可行性。拟定方案一般至少要有两个，以便进行方案分析、比较和选择。

　　选择方案是融资决策的关键。它是根据融资目标，对多个决策方案全面分析比较，筛选择优。注意的是可以把各个方案的最佳之处综合、优化为一个新方案。

　　实施方案是制定周密的计划和相应的措施，以保证融资决策方案的贯彻执行。

　　反馈信息是指融资决策方案在实施的过程中，对出现偏离融资决策目标的情况需要及时检查、反馈，以便适时调整融资方案。

　　(三)融资过程费用

　　物业管理公司对融入的资金不仅要支付利息，还要支付融资过程中的各种费用。这些费用主要有：

　　(1)中介费。一般为融入资金的0.25％～1％，付给金融机构或融资中介机构。

　　(2)承诺费。为融入资金额的1％左右，主要为补贴金融机构筹款开支。

　　(3)律师费。为融入资金额的1％左右，比例浮动较大。

　　(4)评估费。一般为融入资金额的0.5％左右，主要是担保物评估。

　　(5)罚金。

　　(6)融资申请过程中的行政办公费等和贷款期结束时各金融机构规定支付的部分费用。

　　(四)签署融资合同的注意点

　　物业管理公司在签署融资合同时，必须明确的问题和注意事项有：

　　(1)融资人；

　　(2)被融资人；

　　(3)融资的性质和用途；

　　(4)融资金额，包括货币种类及其金额；

　　(5)融资期限；

　　(6)安全保障；

　　(7)利率；

　　(8)付息方式；

　　(9)还本方式；

　　(10)各种费用规定；

　　(11)提前还款处理；

　　(12)提款方式；

　　(13)金融机构权利；

　　(14)其他重要事项，包括融资合同生效等。

　　五、贷款种类

　　为了适应主动式管理，物业管理公司经营管理和服务离不开贷款，本节简要介绍同物业管理公司相关的主要贷款种类。

　　(一)国内贷款

　　1.流动基金贷款

　　该贷款是对公司自有流动资金不足，金融机构按规定比例的资金需要而发放的贷款。当公司自有流动资金达不到全部流动资金规定的比例，金融机构对暂时不足部分，可以用发放流动基金贷款加以解决。

　　流动基金贷款额度=上年流动资金平均占用额×规定的自有资金比例-自有和视同自有流动资金。

　　流动基金贷款的期限一般为2～3年，也可以一年签订一次借款合同。

　　2.临时贷款

　　该贷款是金融机构对公司由于季节性和临时性原因引起的资金需要而发放的贷款。

　　临时贷款期限一般根据流动资金计划周转期限而定，但一般不超过6个月。

　　3.基本建设投资贷款

　　该贷款是金融机构对公司新建、扩建、改建的基本建设项目所需资金发放的贷款。贷款对象是实行独立核算的公司，对于不实行独立核算但确有还款能力的公司，金融机构亦可发放贷款。贷款申请时必须具有项目建议书、设计任务书和初步设计及概算和用于规定的基建项目。

　　4.技术改造贷款

　　技术改造贷款是金融机构发放的一种主要的固定资金贷款，主要用于支持公司推广应用新成果，降低能源和原材料损耗，开展综合利用而增加或更新设备等。

　　技术改造贷款实行逐笔核贷，期限一般为1～5年。

　　为了用于公司少量更新设备或技术改造需要，在技术改造贷款基础上扩大使用范围，于是产生另一种叫小额技术改造设备贷款，其贷款额度在5万元以内，贷款期限一般为一年半左右。

　　(二)国际贷款

　　1.世界银行贷款

　　世界银行是由国际复兴开发银行、国际开发协会和国际金融公司组成的世界银行集团的简称。我国是世界银行的创始国之一。

　　1980年5月15日，我国在世界银行的合法席位得到恢复。我国向世界银行派有理事和副理事。我国从1987年起开始向世界银行借款，主管部门是财政部，中国投资银行、中国建设银行、交通银行、工商银行、中国银行等均经办世界银行贷款。

　　国际复兴开发银行重点是向发展中国家提供长期贷款，其中包括我国的非项目贷款。

　　国际开发协会专门从事对较贫穷的发展中国家提供期限长和无息贷款业务。

　　国际金融公司负责向会员国的私人企业提供贷款或直接投资，其中包括中外合资物业管理公司。

　　2.亚洲开发银行贷款

　　亚洲开发银行贷款范围较广，包括给排水、住宅小区建设和管理、卫生和人口教育等。我国于1986年2月17日恢复在亚洲开发银行的合法席位，为亚行第三大认股国。

　　3.外国政府贷款

　　该贷款是一国政府用其预算资金向另一国政府提供的具有双边经济援助性质的贷款，条件较优惠，利率较低，有的还无息，偿还期限长，含有一定宽限期。我国利用外国政府贷款的窗口是经贸部，具体组织管理工作由“外国贷款管理局”负责。其中包括对较大的中外合资物业管理公司的贷款。

　　4.国际商业银行贷款

　　该贷款是一国借款人为了本国建设经营和管理的需要而在国际金融市场上向外国银行商借的贷款。

　　国际商业银行一般是指跨国银行、多国银行和只设立在本国而在国外没有分支机构的经营国际银行业务的银行。

　　该贷款，借款者要对贷款者加以选择，以防国际资金市场上的一些资金掮客利用借款者开出的委托书、授权书或开出的银行本票在国际资金市场筹集资金，造成不落实的空头贷款，使借款者遭受不必要的损失。

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