菜鸟诚心请教大家了！

喝口水

房地产开发成本如何结转？（题中成本金额只是为了计算所用，很可能不符合常理，请大家原谅）

例：某房地产开发公司，2004年12月份拿了一块地1万平米以开发普通住宅，拟两期完成。第一期开发了4000平米，建筑面积为6000平米，共计建成50套房屋，50套住宅销售面积为4800平米。其中的45套已于08年6.30通过竣工验收并已销售交付给业主，其余5套也已经竣工。假定45套已售房的销售面积为3800平米。其余5套定于09.6.30交付。假设一期住宅单价为5000元/平米。

开发成本共计3232万，资料如下：
1、土地款800万，契税32万（这个结转时，是否也要按比例分摊呢？）；
2、前期工程费300万；
3、建安工程费1200万；
4、基础设施费400万；
5、配套设施费200万；
6、开发间接费用300万，均为一期费用。

请问：
1、08年该公司应结转的销售收入是多少？
2、08年该公司从开发成本结转到开发产品金额是多少？如何计算得来？
3、该公司08年是否应办理土地增值税的清算？
4、土地增值税的清算条件规定：“对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的建筑面积占整个项目建筑面积的85%以上的，或未超85%，但剩余的已自用或出租……应进行土地增值税清算。”--------请问，这个85%是针对整个房地产的开发项目还是说按开发周期，一期一期的算？我自己觉得是按项目分期来算的。

[ 本帖最后由 喝口水 于 2008-10-27 19:49 编辑 ]

喝口水

本人初入房地产行业，感觉有好多问题不太懂，请各位有经验的前辈们不吝赐教，谢谢大家了！

喝口水

题目中，单价为5000元/平米，则一期50套总的销售收入为5000元/平米*4800平米=2400万，如按销售面积分摊，一期已售40套房屋的销售收入为2400万/50*40=1920万。

[ 本帖最后由 喝口水 于 2008-10-23 23:24 编辑 ]

喝口水

还有就是，象房地产业结转开发成本到开发产品，开发产品结转到主营业务成本，这样的结转工作，有没有可以参考计算的表格呢？这样算起来比较方便，也利于别人理解。

艺曼

40套已销售了吗？另外我认为08年不用办理土地增值税清算

喝口水

原帖由 艺曼 于 2008-10-24 09:15 发表
40套已销售了吗？另外我认为08年不用办理土地增值税清算

谢谢回复。一期共建成50套，已售出40套并已交付给业主。另外10套要到09年才能竣工验收。

喝口水

我觉得09年所得税汇算清缴时，要将40套已售房转收入。

借：预收账款  1920万
   贷：经营收入   1920万

八月桂花香

08年不用土地增值税汇算，因为一期50套虽然已售出，但并不是整体同时竣工的。

xiefeng

40套的销售面积都不清楚,怎么结转收入?你这样算只是个估计数

xiefeng

销售面积要达到85%以上才能达到土地增值税核算的要求,你目前实际销售只有80%,还没有达到清算要求呢,不过一般地区都实行预征的.