增值税税率下调，发票业务应当这样处理

银河飞雪

2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署三部委发布了《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）文件，其中第一条规定：“ 增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。该公告自2019年4月1日起执行”。

每次增值税税率调整，都会引起企业，尤其是财务人员的重点关注，因为涉及纳税义务发生时间，影响到如何开票和纳税申报。

首先要明确的是，此处的4月1日是指纳税义务发生时间，纳税义务发生在4月1日前的，适用原税率，发生在之后的，适用新的税率。

综合《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条、《营业税改征增值税试点实施办法》“第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间”的规定，我们可以得出结论，纳税义务发生时间的基本规定是纳税人发生增值税应税销售行为，纳税义务发生时间为收取销售款项或者取得索取销售款凭据的当天。

结合房地产企业的业务，我们分别从采购和销售两项业务进行解读。

一、采购业务

房地产企业涉及到采购建筑服务、建材、苗木等。主要涉及的纳税义务发生时间，可以分为以下几种情形：

1. 合同约定付款日期

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期，纳税义务发生时间就是合同上约定的收款日期。

假定房地产企业与电梯供应商签订了采购合同，合同中约定了付款日期为3月，但因房地产企业资金一时周转不灵，导致企业在4月1日后付款，则房地产企业也应取得16%的增值税专用发票。

2.合同约定直接付款

采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或取得索取销售款凭据的当天。

假定房地产企业和钢材供应商约定采用直接付款方式，并于4月1日前向其支付了货款，但是现在仍未取得发票和材料。则房地产企业在取得钢材时应索取16%的增值税发票。

3.口头约定

无书面合同或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。

假定房地产企业与销售防盗门的公司老总是朋友，双方口头约定，要采购防盗门一批，朋友于3月31日送货，房地产企业至今尚未付款，则未来付款时，应取得的发票税率为16%。

提醒企业注意的是，如果房地产企业站在付款方的角度，索取的发票是新税率有利还是原税率更为有利，还应该考虑，企业约定合同金额的是含税价还是不含税价，是固定金额还是浮动金额

如果约定的是固定金额含税价，则取得的发票税率越高，企业的进项越大。

如果约定的是浮动金额不含税价，则企业应该理解增值税原理，取得的发票税率越高，则付款时支付的税点越高，对企业来说占用的资金越高。

二、销售业务

开发商主要的业务还是销售开发产品。按照目前的销售制度，可以进行期房预售。

1.预售

房地产企业在销售开发产品时，为了减轻资金压力，一般实行预售制度。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）

“预缴税款”部分规定， 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

对于采用简易计税的老项目，没有什么疑问；但是对于采用一般计税的新项目，房地产会计可能会心生疑虑，3月收到预收款，4月申报时，此处的适用税率究竟是适用原来的10%，还是税率下调后的9%？

对于这个问题，很多业内人士曾有不同的意见，和圈内好友交流后一致认为，应该按照10%的税率计算预缴增值税额，国家税务总局公告2016年第18号文件第10条规定，“应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”，而3月时还是适用10%的税率。

2.销售不动产

房地产企业营改增后，增值税纳税义务发生时间如果确认，各地税务指引众说纷纭，我比较认可原湖北国税的观点。

《湖北国税营改增问题集》第46条“房地产公司销售不动产的纳税义务发生时间如何确定”明确：

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

之所以以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，原湖北省国税局也给出了合理解释,主要是基于以下几点考虑：

一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；

二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

房地产企业如果存在视同销售业务，如拆迁安置业务，纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天，即过户的当天。

税率调整前后，企业开票时难免发生一些异常的业务。企业应该按照如下情况处理

（1）按照原税率开具发票，税率下调后，企业发生了销售折让、中止或者退回等情形，需要开具红字发票时，需要按照原适用税率开具红字发票。如果属于开票有误，需要重新开具的，企业应先按照原适用税率开具红字发票，再开具正确的蓝字发票。

（2）在税率调整前，如果发生了没有开具增值税发票的应税销售行为，税率调整后，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。

 发生未开票纳税义务时，在“未开票收入”栏填列销售额申报增值税，应需要保留相关证据以备税务机关日后查证。

未来对未开票收入开具发票时，因申报表中填列负数冲减，系统会启动异常比对处理程序，企业应携带未开票收入的记账凭证、发票、合同等到税务大厅接受核验，申请正常申报和解锁税控设备。

需要注意的是，如果企业在发生纳税义务时，没有进行纳税申报，现在直接补开原税率增值税发票，会有滞纳金产生。

话说回来，所谓“大胜靠德、小胜靠智”，长期的业务合作中，只有互惠互利，才能共创共赢。如果合同中确定了合同总额和税率，税率调整时，应该照顾彼此的利益。

综上，税率调整时，首先要按照纳税义务发生时点，然后要照顾彼此的利益。所谓“大胜靠德、小胜靠智”，长期的业务合作中，只有互惠互利，才能共创共赢。

【政策链接】

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号文件印发）

第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的