房地产财税答疑—业主向企业支付违约金的增值税及企业所得税问题

银河飞雪

我们是一家房地产开发企业，因业主自身原因未及时筹集到购房资金造成违约，收到的违约金是否需要缴纳增值税和企业所得税？

【答复】

首先，关于增值税，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第三十七条第（一）款规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

关于客户向企业支付违约金，分两种情况：

1．合同继续执行，即销售行为继续有效，业主支付的违约金属于价外费用，企业需缴纳增值税。

2．合同终止，即销售行为不再成立，业主支付的违约金属于营业外收入，企业无需缴纳增值税。

其次，关于企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令[2007]512号）第二十二条规定：企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。

故企业收到的违约金属于实施条例中的“其他收入”，需计入当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。