《房地产财税答疑——所得税预提费用》

银河飞雪

房地产企业是否可以预提费用列入计税成本?

答：根据国税发[2009]31号第三十二条规定，以下预提(应付)费用可计入完工产品的计税成本：

(一) 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％；

(二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

【举例说明】

九鼎房地产公司出包给鼎鼎建筑公司的办公楼，双方签订的合同价款为2000万元，截至2018年12月31日，双方因故没有如期办理结算，九鼎房地产公司只取得了鼎鼎建筑公司出具的1700万元的建筑安装工程费发票。

在这种情况下，九鼎房地产公司如果有充分的相关证明资料，那么在计算已完工写字楼计税成本时，建筑安装工程费发票不足部分可以预提200万元(2000×10％)，按1700+200=1900万元的建筑安装工程费计入计税成本。

如果已经开具了1900万元建筑服务发票，此时建筑安装工程费发票不足部分再预提200万元(2000×10％)，则合计金额大于合同总金额，这样处理是不正确的，则应该按照合同总额2000万元计入计税成本。

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