房地产财税答疑——新老项目分摊税务处理

银河飞雪

我们房地产公司之前通过出让方式从政府取得一块开发用地。现在开发过程中同时涉及到简易计税和一般计税项目，请问土地价款如何分摊？进项税额如何抵扣？

【答复】

营改增后，对于同一个楼盘涉及新老项目，增值税征税方式不同的，处理稍微有些复杂。

应分为土地价款和开发过程进项税额两项业务分析：

（一）土地价款的处理

1.计算公式

对于采用一般计税的项目，依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

2.土地价款

其中，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）文件第七条曾补充规定，土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。



3.面积

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》 （国家税务总局公告2016年第86号） 第五条规定，上文的“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

（二）进项税额的处理

1.《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第二十七条第（一）款规定，用于简易计税方法计税项目的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，进项税额不得从销项税额中抵扣。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

2.国家税务总局公告2016年第18号文件第十三条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

3.也许有人会提财税[2017]90号文件。《财政部 国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税[2017]90号） 第一条规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

但是需要注意，该条款仅是针对的租入固定资产的行为，对于出让方式取得土地不受该政策约束。

以上回复供参考。

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谢谢楼主无私分享