资金链愈卷愈紧 房地产融资生态开始变异

银河飞雪

上海，古北黄金城道的一家酒吧。一家高档楼盘开发商李先生探头出窗，指着附近一楼盘推测着说：“不仅是我，现在几乎所有的开发商都面临资金问题。你看看，那家高档楼盘的推销广告都快挂满了仙霞路。以往，这样高档的楼盘不会让这种路面挂幅成主打，档次不匹配。” 　　楼市“红五月”的期冀落空后，房地产开发企业对资金回收失望了。而此时，人民银行又宣布上调存款准备金率的1个百分点，将于本月15日和25日分别按0.5个百分点执行。按4月末广义货币供应量(M2)余额42.92万亿元计算，此次上调准备金率有望冻结可贷资金逾4200亿元。 　　在市场与政策的双重“拷打”下，房企资金链愈卷愈紧。 　　1.资金突围 　　资金运作状况是企业的一个敏感话题，资金紧张，房企越缄默不语。“像我还能扛过去，所以也就承认了资金紧张了。”李先生进一步坦言了这条“潜规则”。 　　上海长宁区天山路和威宁路交接处，俨然成了房屋推销集市。尤其在双休日，少则四五人，多则十来个，手持传单见人就塞。这些人士中或有一手房的推销员，或有二手房的中介。房开公司上路推销的并非上海独有，沿海一带或北京等地早已出现。 　　“开盘了，总要让资金早日回笼，以往地产广告动辄就上电视登报纸，现在上路推销成本就低了。”上海房产之窗一名负责人分析，“这是一种反射，说明楼市不景气，上路推销也不奇怪了。” 　　一方面，长三角一带楼盘开盘后“路演”不断蔓延，另一方面，由于开盘滞销前车之鉴，开发商不得不“捂盘”销售。 　　5月，上海原本有34个楼盘开盘，然而失约的楼盘最终盘有10个。其中包括翠湖天地苑三期、豪景苑和世茂二期等等。不过分析人士表示，开发商想挺楼价，但大势已转，资金压力将会进一步加强。 　　从2003年以来，房地产企业的平均负债率一直高于70%。行业特点决定地产景气与国家货币政策紧密相关。市场环境与政策雪霜相加，令一些开发商绝地求生。 　　“这个问题我无可奉告。”当记者问到广源地产以土地使用权抵押所获的资金落实及运转状况时，其负责财务的副总语气变得谨慎起来。 　　广源地产为浙江嘉兴一家开发资质二级的开发企业，注册资金2.3亿元，在当地正运作两个项目，其中之一项目就是嘉兴6.35亿元的天价地块“巴黎都市”，另一是总建筑面积为20万平方米的“罗马都市”。 　　根据香溢融通(原名大红鹰)近日公告，自有资金1亿元委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给嘉兴市广源地产，是以土地为贷款的抵押保证，同时广源地产董事长沈玉兴作为自然人提供连带责任保证。委托贷款期限一年，年利率为18%。 　　业内人士认为，广源地产显然无法从银行直接融资，而是通过香溢融通过桥贷款取得的资金，而且，以往这种过桥贷款利率一般10%左右，现在提高到18%，可见，房企对资金已经到了饥不择食状态。 　　但这种融资方式隐含着巨大风险，一旦房企不能快速销售，则会在短期积聚起巨大的还款压力，最终可能导致烂尾楼产生。 　　2.上市融资暴增 　　融资问题并非仅仅中小企业所独有，大型房企同样面临巨大压力。今年通过定向增发、资产置换方式“借壳”上市已获得股权资本的房开公司不少于30家，他们正试图改变单纯依赖银行资金的脆弱路径。 　　以5月为例，5月19日，中住地产将通过定向增发重组SST重实实现中住地产的整体上市；5月27日，浙商集团将旗下超过45亿元的房地产业务注入SST亚华；6月6日，ST天桥向信达投资、深圳市建信投资发展有限公司、海南建信投资管理股份有限公司、正元投资和赣粤高速定向发行，收购上述公司所持有的有关房地产公司的股权。 　　“房地产上市企业这样疯狂再融资无疑希望将其从资金链的困境中尽快拉出来。”一名投资咨询公司负责人说，但这同时也意味着原本由银行来承担的风险就可能转嫁到普通投资者身上。 　　在房地产行业，强者与弱者同样面临着资金困局。 　　中国房地产测评中心近期出具的一份“2008沪深房地产上市公司综合实力30强”的报告显示，30强公司在今年一季度的资产负债率均值为63.07%，与去年同期基本持平。一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观，30强房地产上市公司一季度每股经营现金流量均值为-0.69元，比第四季度略有增加；经营活动产生的现金流量净额为-185亿元，同比增长89%。 　　分析人士认为，这30强上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于投资回报。因此，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题。 　　但是，一季度国有商业银行提供给房地产企业的信贷额度进一步减少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。 　　根据国家金融机构公布的数据，今年一季度房地产贷款新增1961亿元，同比少增1058亿元，同比增长25.67%，比上年末下降了5个百分点，其中房地产开发贷款新增961亿元，同比少增636亿元，个人住房贷款新增986亿元，同比少增309亿元。