开发商资金链再调查：灰色信贷暗流汹涌

阿斯兰

销售遇阻，多项融资渠道“堰塞”，地产商资金链告急。中报显示，保利地产、金地集团、招商地产等地产龙头，资金链全线收紧，负债率大幅上升。在资金吃紧的形势下，房产企业借道各种“灰色渠道”向银行贷款。　　地产商融资渠道收缩“资金链畅通是房企生存的必要条件，融资能力则是房企的核心竞争力。”中原证券地产研究员魏博表示。
　　受国家紧缩政策的影响，地产企业的融资渠道逐渐萎缩。今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长，自筹资金、债券等其他融资渠道的重要性凸显。
　　央行的统计数据显示，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元；今年上半年，房地产贷款增加3988.4亿元，同比少增1706.6亿元。
　　9月11日，央行行长周小川表示，调控已经见效，将继续保持从紧。针对市场变化可能产生的风险，银行已经提前行动。
　　某上市银行知情人士透露，现在贷款给地产企业，资信一定要很好才可以，而且本地房地产可以，外地不可以。从今年7月起，该行借贷成本提高，一般大型房地产企业按基准利率，稍微小一点的企业，上浮20%，而原来大型的房产公司是按基准利率下浮的。
　　“现在银根收紧，银行钱也不多，要尽量借给利息高的，资信好的企业。银行以前是存贷比管理，存款总数的75%可以用于借贷。而现在是一个规定的数字，无论银行的存款是多少，由监管部门规定每家银行的贷款规模，只能贷出去这点钱，剩下的存款，每家支行都要上缴到总行，但是总行给支行定的利润指标不会改变，所以，只能尽量利用更少的钱获取更高的借贷利息收入。”上述人士对理财一周报表示。
　　据广东某媒体报道，监管部门调查显示，目前房产销售进度放缓对银行开发贷款是一个直接的风险因素。对此，银行可采取以下措施：一是选择对其中的一些项目采取适当展期，但需要严格掌握，对总体风险可控的项目，可给予相对支持。二是对房地产企业授信实行封闭管理，根据项目进度放款，一个项目开立一个监管账户，严格加强对贷款资金和销售款回笼资金的全程监管。为应对市场变化，对于开发类贷款要求100％的抵押。在个人购房按揭贷款方面，建立抵押物价值和贷款额评判系统，实时更新并监控。
　　此外，调查表明，在防范风险的措施中，目前银行最关注的是看房地产企业缺生存的资金还是缺发展的资金，为防范出现完工风险，强调对本行续贷项目资金的确保。而对过度扩张的企业，在融资结构上要求必须做到全覆盖，总投资不留缺口，企业自有资金、银行贷款的比例要各为50%，以确保不发生完工风险。
　　同时，对房地产企业的资产负债率要求低于75％，对高负债率企业进行预警；对资金链出现问题的房地产企业进行梳理，增加抵押担保，实施减退等应对措施。
　　长城证券研究员万知认为，银行贷款中房地产开发贷款有所下降，央行二季度货币政策执行报告显示，今年上半年新增贷款2.5万亿元，比上年同期多增3681亿元，而房地产贷款新增却同比少增1706.6亿元。其中，开发贷款和购房贷款同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元。
　　曾任招商地产发展部发展经理的黄清林分析，从目前的情况看，如果维持现有的调控政策，企业尚能支持一段时间；如果政策面继续趋紧，可能会陆续出现资金链断裂的情况。
　　长城证券研究员万知认为，在银行降低了房地产贷款的同时，开发商对银行的依赖性也有所降低，开发商加大了自有资金的投资力度。在开发商资金来源结构中，自筹资金和其他资金比例持续上升，而国内贷款比例持续下降。
　　中报显示，地产企业每股筹资现金流量为0.59元，大大高于2007年上半年的0.42元，虽然行业融资环境不好，但为了维持正常的生产经营，房地产上市公司还是尽力通过债权及股权进行融资，以便使手头持有更多现金来应对行业的调整。事实上，在股市融资受到抑制后，不少公司选择了发行公司债、信托等方式进行融资。去年同期，房地产公司在资本市场的增发再融资规模约1000亿元。2008年资本市场持续走弱的大环境，使得增发在监管批复及投资者认购两个环节都面临较大困难。
　　与增发不同，公司债的发行在今年蔚然成风。金地集团3月发行12亿元公司债；保利地产7月发行43亿元公司债；新湖中宝7月份发行14亿元公司债；北辰实业7月份发行17亿元公司债；中粮地产8月份发行12亿元公司债；万科9月份发行59亿元公司债；金融街拟发行56亿元公司债；泛海建设拟发行32亿元公司债。
　　“分析其原因，一是监管层的政策导向，另一方面大量避险资金从股市转移到债市，两者都为公司债的顺利发行创造了条件。”魏博表示。
　　明贷受阻借道“灰色路径”明处，各大银行统统收紧对房地产企业的贷款，但是为了生存，房产企业通过灰色渠道获取贷款的暗流且在涌动。
　　据某上市银行内部人士透露，地产商融资的另外一种途径是理财产品。因为银行的信贷规模是死的，不走这个渠道还可以发行理财产品，就是向社会募集资金，然后把钱交给信托公司，由信托公司投资到房地产企业。一般来说，银行会先接触到需要融资的企业，审核项目的可行性，然后就可以成立一个计划，再发行理财产品。而且发行理财产品的形式也很多，可以是公司债、购买股权、股权抵押等等。
　　“但现在，总行规定，房产项目不许碰。”上述人士表示。但是他透露，业内仍然有个别银行在做，因为借贷利率高。上述人士表示，还有些地产商会通过别的企业过桥借贷。对于银行来说，只要你拥有信贷资格，是银行的授信客户，银行就可以为他们设立理财产品计划。企业融资以后可以把这个钱转借给急需周转资金的地产企业。
　　“银行募集来的钱，不能直接投资，所以一定要通过信托公司。信托公司投出去的每一笔钱，都要经过银行审核，但只要项目成立了，银行很难管理。”上述人士表示无奈。
　　曾任招商地产开发部开发经理的黄清林表示，现在一些规模较大的地产企业还是走比较正规的传统渠道。“毕竟大公司没有太大的操作空间走灰色渠道。”“但是一些小企业从地下钱庄借贷，也是业内公开的秘密。”黄清林接着分析，“但是这种渠道融资成本很高，风险很大。”据黄清林介绍，现在还有些地产企业会从外资基金处融资，据他了解这种融资方式才刚开始出现，具体数量不多。还有些地产企业会跟一些现金充裕的公司合作，这类公司也是抱着产业投资的态度投资地产企业。
　　冷落了近一年的房地产信托成为地产商的又一根救命稻草。据普益财富网统计，2008年7月，集合资金信托产品成立规模为36.34亿元，其中房地产类产品成立规模为17.35亿元，占比为47.74%，继续保持着2008年以来房地产信托产品的强劲势头。
　　据西南财大信托与理财研究所统计，今年1月份至8月21日，共有51只房地产融资类信托产品成立。这一数据，已经超过去年全年的49只，今年房地产融资类信托产品的火爆程度可见一斑。而且，其火爆程度还在逐月不断上升，从年初1、2月份的每月2-3只，到7月份已经有11只成立，8月到21日之前已有51只产品宣告成立，估计到9月，这一数据还将上升。
　　现金流吃紧
　　“房价能否撑住，关键要看现金流。”一位分析人士直言。
　　2007年年报显示，四家龙头地产公司每股经营性现金流均为负值，万科A（000002）为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利地产为-7.65元，同比分别减少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。
　　上述数据是四家公司5年来的最低值。
　　2008年中报数据依然不乐观。报告期内，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的“每股经营活动产生的现金流净额”分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。
　　面对滞销还是降价的两难选择，深知“现金为王”生存法则的万科，选择率先降价打破平衡。
　　黄清林认为，整个地产行业资金紧张并且高度依赖外部融资。今年上半年，房地产行业净债务率为48.13%，高于去年同期的44%和去年底的36.75%，实际负债在上升。每股经营活动现金流量为-0.42元，而2007年上半年为-0.15元。
　　“由于今年上半年结算的收入有很大一部分是去年的预收账款，加上今年上半年房价整体上仍呈上涨态势，因此今年中报业绩更多的是去年业绩的延续或者说体现的仍然是行业高峰期的业绩。”黄清林分析。
　　中报显示，地产板块财务费用占营业收入的比重为2.06%，略低于去年同期的2.15%，但高于去年全年的1.73%.
　　“表面看，财务成本似乎增长不大，但实际上，行业在去年前三个季度融资环境宽松，从四季度开始出现了融资困难的情况，今年上半年的融资成本与去年同期相比上升幅度较大。造成上述财务费用失真的原因是由于项目的借款利息可以资本化计入项目成本而没有体现在财务费用名下所致。”黄清林表示。
　　今年上半年地产板块实现销售收入约913.2亿元，同比增长30.6%，低于去年上半年的42.8%和去年全年的46%的增速。黄清林告诉记者，实际上，房企今年上半年的销售收入中还包括在去年已经签了预售合同但未确认为销售收入、也没有收到款项从而列入预收账款的那一部分，因此，销售收入的实际增长速度更低。
　　今年以来，整个房地产行业最受关注的就是资金问题。受国家宏观调控和货币紧缩政策的影响，以及股市融资也受到了一定影响，房地产公司的资金状况非常紧张。据《21世纪经济报道》消息，今年上半年，监管部门对上海房地产企业贷款情况及其资金状况进行了抽样调查。调查结果显示，上海房地产开发企业总体资金来源减少，资金趋紧，负债率上升，部分过度扩张的企业面临资金链断裂危机，但目前尚未成为普遍现象；如果政策面继续趋紧，房地产企业资金链可能断裂，银行贷款面临的风险不容乐观。
　　上述调查报告出炉后不久，央行、银监会于8月份联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》（下称“《通知》”），再度重申严格商业性房地产信贷管理。
　　“在《通知》出台之前，市场传言房地产调控政策可能会松动，但《通知》的出台表明调控肯定不会放松。”分析人士直言。
　　现金流的数据显示，今年上半年，地产板块每股经营活动现金流量为-0.42元，与去年同期的-0.15元相比，地产企业维持生产经营的资金紧张情况更加突出。
　　Wind统计的数据显示，14家上海本地房地产上市公司在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年4个时点上，“每股经营活动产生的现金流净额”出现负值的公司家数，分别为4家、5家、7家和9家，呈现递增态势。同比来看，今年中期“每股经营活动产生的现金流净额”表现弱于去年同期的上市公司，今年有10家，其中，有6家由正值转为负值。
　　宏源证券分析师杨国华表示，信贷收紧是趋势，未来房地产开发商的资金困境将会逐渐加重。数据显示，2008年1-7月，房地产开发资金来源增速19.1%，从今年年初以来呈现逐渐下滑的趋势。资金困境将使更多的房地产企业面临降价销售回笼资金或转让项目的压力。
　　以招商地产为例，日信证券研究员王萧分析，在资金方面，目前公司货币资金28.5亿元，短期借款和长期借款分别为54.4亿元和51.8亿元，分别比去年同期增长了94.5%和58%，资金压力显然不小。虽然证监会批准招商地产公开增发不超过4.5亿股，但目前市场参与热情如此之低，增发能否顺利完成还存在着很大的不确定性。
　　分析人士对理财一周报表示，分析房地产企业的财报，首先要看营业收入和销售收入，公司经营上的变化会最先体现在营业收入上，而其他的指标多是滞后的。半年报显示，招商地产2008年中期实现营业收入14.5亿元，同比下降15.75%；其中房地产开发与销售收入为7亿元，同比下降31.32%；营业利润更是同比下降了40.2%.
　　“这一方面是由于去年同期公司之合营公司开发的曦城一期销售结转，而本期尚未贡献利润；另一方面，低迷的房地产市场使得公司的房地产销售面积急剧减少，显然是公司营业收入减少的一个重要原因。”日信证券研究员王萧分析。
　　房企多“负翁”
　　今年中报同样证明了地产企业多是“负翁”。
　　中报显示，房地产行业的资产负债率为63.09%，与去年同期的63.55%基本相当，略高于去年年底的62.2%.但净债务率提高至48.13%，高于去年同期的44%和去年全年的36.75%，说明房地产公司的实际负债水平在上升。
　　近日有媒体报道，上海市超过5000万元授信或贷款的房地产企业平均负债率为62.9%，高于全部企业2.8个百分点，个别企业的负债率在80%～90%之间甚至更高，有的企业同时在9家银行有超过5000万元的大额贷款。
　　“负债率偏高”是房企资金吃紧的又一表现。
　　在货币从紧的政策背景下，地产龙头的融资情况相对乐观。2007年中期，保利地产、金地集团、万科A和招商地产合并报表显示，2008年中期“取得借款收到的现金”分别为79.55亿元、62.92亿元、105.45亿元和44.11亿元。与去年年报相比，除万科A外，其余3家均大幅增长。
　　但中报显示，上述4家地产龙头企业的资产负债率分别为70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出现上升。
　　负债结构方面数据显示，短期借款比2007年年报增长24%，长期借款增长28%，非流动负债占比从2007年年报的27.6%提高至29.4%，说明企业迫于多种压力延长负债周期，一定程度上也积累了未来的偿债负担。
　　贷款多的房地产企业融资条件虽然优于贷款少的企业，但其经营性资金流的压力却大于贷款少的企业。究其原因，一些大型房地产商出于未来发展考虑过多拿地，加上近两年土地成本越来越高，土地款支付压力过大，导致经营性现金流出现问题。
　　疯狂拿地后，开放商实际开发量却相对较小。统计过去十年间地产商的土地购置面积与完成开发面积，可以发现两项数字之间差额较大。从1999年至2008年7月，土地购置面积为29.27亿平方米，完成开发土地面积为18.02亿平方米，两项数据之间相差11.25亿平方米。
　　中原证券地产研究员魏博认为这是行业正处于成长期的特征之一，可以理解。问题是这一差额是否较大？多大为宜？粗略计算，这一差额相当于过去4-5年的开发量，依据国家政策，显然这一差额数量偏大。
　　成交低迷拨动现金链
　　“去年大规模拿地，今年低迷的成交量导致地产商手头普遍不宽裕。”分析人士表示。
　　2008年前7个月，全国商品房销售均价为4007元/平方米，同比上涨3.14％，价格继续保持在高位。
　　中原证券地产研究员魏博分析，与价格的相对乐观相比，成交量的下降已经成为目前地产企业面临的主要问题。自去年调控政策陆续推出以后，市场观望气氛日益浓厚，虽然从全国范围来看价格仍然保持高位，但是交易量的大幅下降，使得房企回笼资金减少，这已经是房地产公司面临的最大问题。
　　有数据显示，截至2008年7月底，全国商品房销售面积为3.05亿平方米，同比减少10.79％；销售金额为12221.17亿元，同比减少7.01％。销售面积和销售金额均为近十年来首次负增长。
　　“比较今年中报和去年年报的现金余额情况可以发现，行业现金余额占总资产的比例有所下降。存货占总资产的比重也有所上升，说明房地产公司在面临资金压力的同时也在承受巨大的销售压力，而销售情况欠佳又加剧了公司的资金压力，因此，尽管中报业绩表现不错，行业调整的信息将在公司未来的年报中逐渐反映出来。”魏博对理财一周报表示。
　　国海证券分析师赵铎表示，板块整体货币资金和预售账款增长速度明显慢于营业收入增长率，而存货增长率明显高于总资产增长率，显示上半年销售进度低于预期，存货增加，销售款增速下降。
　　国家统计局的统计数据显示我国商品房、商品住宅空置面积自去年10月以来持续上升。长城证券研究员万知认为，增加的供给并未形成市场的有效供给，相反这些供给很多成为空置房。

小王007

那淘来的好文章！！！！！

ahui98

谢谢楼主的无私分享！