《房地产营改增答疑精选》

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1.房地产开发企业收到定金、订金、诚意金、意向金时，是否预缴增值税？


房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。


房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。


但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。


定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。


因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款，但河北情况较为特殊，需要多加留意。


2.房地产开发企业对预缴的增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？


房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。


3.那么，房地产开发企业销售现房是否要按3%预缴增值税？


现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按纳税义务发生时间，按适用税率计算缴纳增值税。


4.那么，房地产开发企业销售不动产的纳税义务发生时间如何确定？


根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。


纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。一般情况下，房地产开发企业销售不动产，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。


在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间（签订《交房确认书》）早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。


原文  http://suo.im/4EhQeV


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陈高友

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