房地产篇：猫鼠游戏——房产税税务稽查揭秘

银河飞雪

文章来源《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号

知己知彼，方能百战不殆，九鼎财税专家团队在为房地产企业服务时发现，企业经常在一些常见问题上动手脚，岂不知税务机关早已洞若观火，今天我们把房地产企业和税务机关斗智斗勇方案整理出来，以便企业参照、防范于未然。

【常用方法】

（一）房地产企业将开发的商品房、地下车位等自用或出租，未按规定申报缴纳房产税。

（二）将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施从房产原值剥离出来，少缴房产税。

（三）房地产企业将自有房产对外出租，租赁合同约定采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人，在免租期内未按规定缴纳房产税。

（四）自用具有房屋功能的地下建筑物，未缴纳房产税。

【检查方法】

（一）检查纳税人的“固定资产”、“在建工程”、“开发产品”等账户，与纳税人实际房产使用情况进行对比，审核房产租用情况，是否缴纳房产税。

（二）在核实房产用途的基础上，检查“其他业务收入”账户的贷方发生额，核实有无房产租金收入。有租金收入的，应查阅房屋租赁合同或协议，核实租金收入是否及时入账；核对纳税申报表，核实是否如是申报房产税。

（三）检查“固定资产——房屋”明细账的借方发生额或“固定资产卡片”，将其与“房产税纳税申报表”进行核对，核实申报数是否账表相符；自行开发的开发产品转入自用的，应与“开发产品”或“开发成本”账户核对，并结合自用面积，核实自用开发产品的成本确定房产价款。

（四）检查企业出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，审核免收租金期间，产权所有人是否按照房产原值缴纳房产税。

（五）了解并实际查看是否存在自用具有房屋功能的地下建筑情况，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，是否依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，是否将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；对于完全建在地面以下的建筑物、地下人防设施自用的，是否根据用途，按照税法规定确定房产原值，计算缴纳房产税。

（六）通过检查房产权属证明等书面资料，确定产权所有人。对于产权出典的，检查相关协议，确定承典人。对于产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，通过实地调查、核查相关资料，确定实际的房产代管人或者使用人。

（七）了解并实际查看是否存在无租使用其他单位房产的情况，如果存在，审核是否依照房产余值代缴房产税。

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