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发表于 2008-9-26 13:12:42 |只看该作者 |倒序浏览

房地产行业企业所得税专项检查中发现问题与对策

近日我股根据稽查局的统一布置，对房地产行业2005年至2006年度开展企业所得税专项检查，根据专项检查中发现的问题，提出以下几点粗浅看法。

一、基本情况

我股此次检查房地产企业共4户。企业完工房屋可售面积为238022.92平方米，已售房屋面积为157693.38平方米, 申报纳税调整前所得3427.8万元，纳税调整增加额2013.83万元，纳税调整减少额420.16万元，纳税调整后所得5021.46万元，弥补以前年度亏损230.14万元，应纳税所得额4858.91万元,应缴所得税额1603.05万元，经专项检查，共补企业所得税13.71万元,罚款5.94万元。

二、税收方面存在的主要问题

1、纳税人自行拖延纳税现象严重。主要表现：预收房款、附属设施款不按规定期限预缴申报，年度终了不进行汇算清缴。国税发[2006]31号文件中明确规定，关于未完工开发产品的税务处理问题，开发企业开发……等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算……计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整，检查中发现部分企业存在预收款项不按规定时限预缴申报纳税，年终未进行汇算清缴。

2、代收手续费不计入收入不申报所得税。开发企业在房屋销售时一并收取的管道燃气初装费、契税手续费等挂往来帐户，年未也不结转其他业务收入，偷逃企业所得税。

3、存在虚列成本的现象。个别房地产开发企业将应由销货企业承担的税金列入本企业开发成本，并按比例结转了销售成本，偷逃企业所得税。

4、存在列支与本单位经营无关的费用现象。个别房地产开发企业将应由股东个人支付的费用（与本企业日常经营无关），混于企业费用之中，偷逃企业所得税。

5、存在建筑安装工程发票并非由施工企业开具的现象。因为部分施工企业将工程分包给较小建筑商或个人，就出现由地税部门Dai.开的建筑安装发票，这些进入成本的发票往往没有相关附件，因此，由地税部门Dai.开的建筑安装发票的工程款的真实性难以得到证实。

三、强化企业所得税税收征管的对策

当前对房地产企业所得税的征管，各级国税部门需认真进行再研究。针对上述种种现象，提出如下对策。

1、建立与相关部门信息传递和协作机制。国税征管部门要把对房地产企业所得税管理放在首要位置，因为他是目前国税部门征收企业所得税的主要来源。一是要定期与计划、规划、国土、地税、银行等部门建立信息传递制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工、完工日期、建筑总面积、销售进度、预收房款等情况。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决问题。三是加强信息交换，适时了解掌握房产开发项目状况、销售进度、预收房款等情况，可节约时间对企业纳税申报情况的审核。

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