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新收入准则对房地产业的影响 新收入准则将会影响很多企业和行业，受到影响较大的行业包括制造业、信息传输、软件和信息技术服务业、建筑业、零售业、房地产业、生命科学业、金融业、航空航天及国防业、水上运输业、能源资源业等。本文主要介绍新收入准则对房地产业的重大影响。 就实施新收入准则而言，房地产业需要解决的关键问题如下： 当销售商向客户提供融资时，现行的收入确认会有什么影响？ 如何处理附有回购协议的销售（看涨期权、看跌期权还是远期）？ 如何对合作协议进行处理？ 何时捆绑的商品或服务代表单独的履约义务？ 以业绩为基础的费用如何进行会计处理？ 延长付款条件是否影响确认的收入金额？ 收入是在一段时间内确认，还是仅在完成履约义务时确认？ 合同取得成本能否资本化？ 房地产业收入的会计处理包含独特的挑战，包括如何处理相关商品和服务的复杂捆绑，供应商担保融资以及其他形式的继续涉入。有关房地产行业的IFRIC 15对建造服务的收入确认提供了专门指引，并包括如建造商对建造资产的持续涉入等规范要求。而新收入准则更多从原则导向出发，更关注建造活动形成的资产对开发商而言是否有替代用途，以及开发商是否具有收款权利而补偿截止目前所完成的工作。在许多情形下，准则的变化可能导致收入确认时间的重大变化。在某些情况下，收入入账的时间可能比现行准则提前。 步骤一：识别与客户之间的合同 供应商融资 企业应在合同开始时评估其是否很可能收回交易价格。通过此项评估，可以确定是否存在需要应用收入准则的合同。在销售商为房地产销售提供融资的情况下，款项的可收回性评估尤为重要。在进行评估时，企业应考虑是否交易双方承诺履行各自的合同义务，评估购买方获得资产的承诺需要考虑客户到期付款的能力和购买方的信用情况。如果不具有可收回性，那么不需要应用模型中的剩余步骤，收到的现金作为一项存款（而不是收入）处理。现行的实务要求把可收回性作为收入确认的一项标准，这与新模型的规定不同。但是，我们认为，这种结构性的变化不会对大多数企业的收入确认金额和时点产生重大影响。 回购选择权或回购义务 根据现行的指引，销售商有义务（远期或看跌期权）或权利（看涨期权）从购买方回购资产，需要仔细评估是否重大的风险和报酬已经转移给购买方。如果风险和报酬仍然保留在销售方，那么该合同是一项融资安排，不能确认收入。 但是，根据IFRS 15，回购协议的会计处理取决于协议的类型（远期、看涨期权或看跌期权）、回购价格和初始销售价格之间的关系，以及回购价格和回购日回购资产的预期市场价值之间的关系。在许多情况下，包括回购安排的合同应当作为租赁或者融资安排，如果企业能够或必须按照低于原始售价的价格回购资产，则企业将把合同作为租赁进行会计处理，除非合同属于售后租回交易的一部分。如果企业能够或必须按照等于或高于资产的原始售价的价格回购资产，则合同将作为融资进行会计处理，这需要对这些协议进行仔细分析。 合作协议 土地所有者与开发商签订联合开发协议，由开发商在土地上修建一座综合体并完工后将土地和建筑物一并出售。需要根据协议，仔细分析是合营安排，还是土地出售给开发商，还是开发商为土地所有者提供建造服务。 步骤二：识别合同中的单独履约义务 在房地产行业，销售商对客户有一些形式的继续涉入是相当常见的。继续涉入可以采用多种形式，包括回购协议、销售商担保或者额外的履约义务。例如，企业可能销售土地，同时承诺通过设计和开发在该土地上建造一个购物中心，企业需要评估应把销售、设计和建造作为单独的履约义务还是按照新指引作为一项单独的履约义务。 现行的准则中几乎没有关于如何识别交易中单独履约义务的指引，考虑到新指引的重要性，企业需要仔细评估客户合同。 预售收入确认时点和金额 开发商预售，可能不是在某一时点确认收入，而是在某一时间段内逐步确认收入。未满足履约义务的部分，可能推迟确认收入。为客户提供的不同付款方案，是否存在重大的融资成分。 担保 在一些房地产合同中，销售商为客户的投资回报或者长期投资的回报提供担保。在这些情况下，企业应当关注是否资产的控制权发生转移。如果担保结构表明房地产的控制权没有转移给购买者，那么很可能直到担保过期才能确认收入。如果销售商为购买方融资提供担保，销售商需要判断是否担保和销售商品都确认收入。 来源：网络
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发表于 2017-8-4 10:24:33
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