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营改增，即营业税改增值税。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市。截止2013年8月1日，营改增范围已推广到全国试行。从2014年1月1日起，铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。 李克强总理在2016年3月5日政府工作报告中明确，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。也就是说，营改增2016年5月1日起将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。 那么，营改增范围的进一步扩大，对房地产业有多大影响？本文将立足营改增对房地产企业与个人二手房买卖的影响。
营改增对房地产企业的影响 宏观看来，房地产营改增有助于房地产企业减轻税负，相对应的，企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。 （1）房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”。 （2）营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业而言是一个利好信息，房地产企业不同种类的成本所占比重变化对于抵扣税率有不同影响，对房地产企业而言，如果控制相应成本以得到最大的税收优惠对企业而言至关重要。 （3）不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，能够在一定程度上促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。 （4）但是，营改增对房地产企业而言，挑战与机会并存，政策本身不能保证所有地区的房地产均能获益。房地产企业作为经营主体，获取利润是经营的目的，从投资角度而言，会在基本面较好的城市投资购房，促使房地产热门城市，如北上广深等一线城市及其周边经济基本面较好的城市保持强劲的上升空间。其他城市由于仍然有去库存的压力，其发展的前景可能无法与上述城市比较。但政策的施行没有尽头，营改增的推行并不是楼市政策的终点，后续有关房地产的税收政策可能会进一步细化、规范，对于房地产业的发展而言影响也是深远的。 （5）此外，营改增的税点远高于营业税，该政策的推行也是对房地产企业房产的定价有一定的限制作用，房地产企业受制于此，在房价的制定上将更为客观。
营改增对个人二手房买卖的影响 营改增的一大热点为自然人将首次缴纳增值税。目前二手房交易共需缴纳8种税，其中包括营业税，随着未来房地产行业纳入营改增试点，二手房交易中的卖房一方此前所缴纳的营业税将不复存在，取而代之的便是增值税。 （1）二手房税负不会高于当前。营改增的首要原则就是税负只减不增，营改增的最终目的还是降低个人、企业的税收负担，因此个人二手房交易增收增值税后，交易过程中的整体税费缴纳额度应是稳中有降的。 （2）二手房交易营改增可能会视不同城市而定。财政部就联合国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，《通知》明确表示，我国将对于个人购买家庭第二套改善性住房，房屋面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，但此通知发布后，我们在开炫微评中提到，北上广深四个城市暂不实行这一条新政，因此，营改增针对二手房交易中的税点问题，可能视不同城市有更加具体的规定。
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发表于 2016-3-16 09:13:09
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发表于 2016-3-16 10:09:39
