本帖最后由 矫健 于 2015-12-10 12:57 编辑
房地产开发企业发生的有关成本项目支出，能够确定由某一最终成本对象负担的，应当直接计入对应的最终成本对象；由多个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例等合理的分配标准分配计入对应的最终成本对象。 （一）成本费用归集的要求 1、划分资本性支出与收益性支出 2、划分各成本对象之间的费用界限; 3、划分各成本项目之间的界限； 4、划分各期成本之间界限； 5、划分主体工程与公共配套设施工程之间的界限； 6、划清已完工开发产品与未完工开发产品之间的界限； 7、划分实际发生与合同成本、预算成本之间的界限。 （二）成本分配的目的及原则 合理完成全部开发成本归集后，最关键的工作就是对共同成本和间接成本进行分配。成本分配是将共同成本或间接成本按照比例分配给成本对象的过程。成本分配一般有提供经济决策信息、业绩评价与激励、收益计算和资产计价、成本补偿或计算付款等目的。霍恩格伦、福斯特和达格（Horngen,Foster,Datar,1997）在《成本会计学》中阐述了成本分配决策的四项标准，即因果关系、受益程度、公平或平等、承受能力。 （三）土地取得成本的归集与分配 土地取得成本主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 1、具体内容 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。 （1）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。 （2） 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 （3）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 （4）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 2、土地取得成本的归集 土地取得成本一般按地块确定成本核算对象归集。对同一地块分期开发的，允许市政配套费分期缴纳的地区，市政配套费可以按期归集。 取得直接用于开发的土地使用权，发生的土地取得成本可以通过开发成本直接核算，借记“开发成本—**地块—土地取得成本”，贷记“银行存款”或“库存现金”。 取得的不立即投入开发的土地使用权，可以先记入“土地使用权”科目，待开发时再转入开发成本科目。 3、土地取得成本的分配 房地产开发企业归集的土地取得成本，可以选择占地面积法、建筑面积法进行分配，如果认为其他方法更为合理的，也可按照其他方法进行分配。 （1）占地面积法是指按照成本核算对象占地面积与开发用地总面积的比例对土地成本进行分配的方法。 （2）建筑面积法是按照成本核算对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例对土地成本进行分配的方法。 用于进行土地取得成本的占地面积和建筑面积，按照《建设工程规划许可证》后附的《建设工程规划许可证审批表》（或《建设工程规划许可证申请附件》）载明“建筑物名称（或项目名称）”的“基底占地面积（或底层占地面积）”和“建筑面积”采用直接分配法进行分配，直接分配计入各最终成本对象的土地取得成本。 《建设工程规划许可证》后附的审批表或申请附件，不显示项目名称的基底占地面积（或底层占地面积）的地区，房地产开发公司可以要求设计单位出具各项目名称的基底占地面积（或底层占地面积）。 在进行土地取得成本分配时，应当编制土地取得成本分配表。 （四）前期工程费的归集与分配 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 1、前期工程费具体内容 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。 （1）勘察设计费 包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。 （2）报批报建增容费 报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。 （3）“三通一平”费： 三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 （4）临时设施费 临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 2、前期工程费的归集 各公司应从业务发生时间和内容两方面确认归集的前期工程费。从业务发生时间方面来讲，是指在项目开发前期，取得土地使用权之后《建筑工程施工许可证》之前，发生的成本费用；从业务内容方面来讲，主要包括筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。 3、前期工程费的分配 各公司按整个项目发生的前期工程费，比如方案设计费；或者分期发生施工图设计费、水文地质勘察费，应由多个成本核算对象共同负担的，属于共同成本，一般不能直接计入最终成本对象，需要先归集到中间成本对象，再进行成本分配。 前期工程费可按建筑面积法进行分配，如果前期工程费是以其他标准交纳，或认为其他分配方法更合理的，也可采用其他方法对前期工程费进行分配。 （五）建安工程费 建筑安装工程费，是指项目开发过程中发生的各项费用，包括基础工程费、主体建筑的主体工程费、安装工程费及精装修工程费等。基础工程费包括桩基、护坡工程费、基础处理费等。主体工程费包括外包工程费和甲供材料费等。安装工程费包括强弱电、给排水、电梯、空调、消防、天然气、采暖等，如果有甲供材料的，还应包括甲供材料费。精装修工程费包括内外墙、地板、门窗、厨洁具、电梯间、天蓬、雨蓬等的装修费，如果有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 1、建安工程费的内容 在实务中，主要是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 （1）建筑工程费 建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。 （2）安装工程费 安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。 2、建安工程费一般按建筑面积法进行分配，主体工程费一般直接归集计入最终成本对象，如果不能够直接归集的，按照预算造价法分配计入最终成本对象，安装工程费按照预算造价法分配计入最终成本对象，精装修工程费按照预算造价法分配计入最终成本对象。有甲供材的，按领用的材料分配计入最终成本对象，领用数量不明确的可按预算造价法分配计入最终成本对象。 （六）基础设施费的归集与分配 基础设施建设费是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 1、基础设施费的内容 主要包括室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、环境卫生费。 （1）室外给排水系统费 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。 （2）室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。 （3）室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站 （4）室外电气及高低压设备费 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。 （5）室外智能化系统费 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。 （6）园林环境工程费 园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。 2、基础设施费的归集 各公司应从空间位置和业务内容两方面确认归集的基础设施建设费。从空间位置方面来讲，是指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外；从业务内容方面来讲，主要包括小区道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施建设费用。 3、基础设施费的分配 基础设施建设费可按建筑面积法进行分配，如果认为其他分配方法更合理的，也可以采用其他方法对基础设施建设费进行分配。 （七）配套设施费 公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。公共配套设施费包括人防工程、综合楼、小学、幼儿园等。 1、配套设施费的内容 配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类： （1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等； （2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； （3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用； （4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。 各公司应按照《规划总平面图》记载公共配套项目确认公共配套设施。 不能有偿转让的公共配套设施与房屋等开发产品同步建设的情况下，如果能够直接计入最终成本对象的，应直接计入有关房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。不能直接计入最终成本对象的，应先通过中间成本对象进行归集，再分配计入有关房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。 公共配套设施完工在前、房屋等开发产品完工在后的情况下，应先通过中间成本对象进行归集，待房屋等开发产品完工后，再按房屋等成本核算对象的可售面积分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。 房屋等开发产品已开发完工移交或出售，公共配套设施尚未建设或全部完工，在成本核算时，如果能够对公共配套设施的成本可靠预测或计量，可按照预测或计量数据计算公共配套设施的成本，否则不能按预算成本(或计划成本)预提公共配套设施的成本，待公共配套设施全部完工后，再对已售或者作为存货核算的成本进行调整。 能够有偿转让的公共配套设施，应单独作为最终成本对象核算，不需要进行成本分配。不能有偿转让的公共配套设施，应作为中间成本对象核算，需要进行成本分配。不能有偿转让的小学、幼儿园、会所、综合楼等配套设施应按整个项目的可售面积进行分配。 （八）开发间接费 开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为工程管理费、项目营销设施建造费、物业管理完善费。 1、工程管理费 主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费；工程保险费。 2、营销设施建造费 广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他。 3、物业管理完善费 包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。 开发间接费可按建筑面积法进行分配，如果认为其他分配方法更合理的，也可以采用其他方法对开发间接费进行分配。 （九）借款费用 借款费用，是指符合资本化条件的借款费用，包括与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，不包括借款手续费及佣金等。 借款费用资本化的期限：开发产品投入开发起至完工时止，房地产开发公司主动实施的停工期间不包括在内。 可确定用途的专项借款，借款费用可以直接计入受益的最终成本对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额等标准在受益的各成本核算对象间分配。 分配比例 =某成本核算对象完成投资额/项目完成投资总额 | 
发表于 2015-12-9 12:05:06
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
分享
收藏
顶
踩
转发到微博
发表于 2016-2-8 15:22:18
