现房的会计核算

yrmxs

预售期房核算上大致这样：
收到首付：
借：银行存款   
       贷：预收账款
收到按揭款也是计入预收账款
交房时：
借：预收账款
贷：主营业务收入

问题：假如现在住宅竣工验收了，同客户签订的是《商品房销售合同》，也要先收首付，再办按揭贷款，
1、现房销售如何会计处理？
2、现房销售相比期房销售，在纳税处理上有没有不同地方？

qingqing

1、现房销售时会计处理同预售一样，同样通过预收账款归集，结转至主营业务收入。
2、营业税的处理是一致的。所得税预售时是预征，确定收入后按当期利润缴纳。
不知对否？

cchyin

现房销售和预售期收房款的日常账务处理没啥不同，只是现房销售以后每个月月末根据收入确认原则和配比原则及时结转收入和成本，交税时稍有不同。
实测出来以后注意按照实测面积及时做好确权，并按照实测来确定相应收入，计算应税额并记入应交税费的贷方。交税时按照征期内回款额和收入额孰多原则缴纳税金，同时应注意按照收入额计税时需将以前已经按照预收账款预缴过各税的收入部分抵消，别交重了。

银河飞雪

1、还是记入预收账款科目，待款项收齐，符合收入结转条件后再转入主营业务收入。

银河飞雪

2、税务处理上两者是一样的

tienan2002

这是会计核算的问题，在于你对会计怎么理解或者说在于公司对利润的实现的要求。会计上怎么确认收入的实现：一是与商品相关的风险和收益已经转移，二是金额能可靠计量，三是未保留相关权益，四是成本能可靠计量，五是经济利益很可能流入企业。销售现房签订了销售合同，首付已交按揭已办会计认为达到收入确认条件了，不管房屋是否交付，那么全部价款作为收入没有问题，然后挂应收款；同样道理会计认为说仅缴纳首付按揭未收到，经济利益流入的概率小于95%，那么就不应当确认为收入。所以这是职业判断的问题，有的上市房企采用的就是第一种方法，这样可以提前确认收入，就会有使得利润提前。

tienan2002

但是不管收入怎么确认，与税务是无关的。税务上有31号文，第六条就讲到采用按揭方式的，首付款与收到日确认收入的实现，余款在收到按揭时确认收入的实现。所以无论会计上采用哪种方法，都与税务上是有区别的。按照31号文，如果你收到30%的首付就应当确认收入，确认30%成本。我就遇到过这样稽查的事情，补交了好多税。一般税务未结转收入部分按照预计毛利率计算所得税，反正尺子在税务手里。

shj19780310

学习了

nthzy

通过预收账款科目，符合收入结转条件后再转入主营业务收入。

欢乐一问

学习了，