房地产项目体会之三：到底谁更重要

枯叶飘零

房地产项目一铺开，一天到晚开不完的会，有内部的，有外部的，更多的是内外结合的。开来开去，感觉大家的话里面有些味道出来了，有些话也不是表面的那意思了。我给翻译过来吧，简单的说，就是谁更重要？
1、办理手续的人
办理手续的人员，有的公司专门设有经营部，有的部门设在办公室，还有的直接设在总经理办公室，不管部门怎么设置，其功能是一致的：从打交道的部门来说，包括土地局、规划局、建委、房产局以及房地产交易市场等等；从时间上说，包括前期各种证件的取得、施工过程中各项检查以及销售许可证的取得、施工完毕后质检站的验收以及备案证的取得等等。
对于某些经验丰富的人来说，手续占到房地产公司70%甚至还要高的位置，最基本的说，手续是龙头，没有手续就没有项目，没有项目当然就没有其他部门啥事了。
前期手续的重要性不言而喻，在施工过程中办理手续也是相当重要的：当前房地产市场属于热点，各项检查名目繁多，所以应付检查也是一项重点，稍有不慎就被罚个几十万的，没法子，谁让房地产公司名声在外呢。还有，项目符合销售条件以后，什么时候拿下（预售）销售许可证，可是直接关系到资金回笼的时间问题，对于某些资金紧张的房地产公司来说，就指着这笔钱来支付工程款呢；而对于手续来说，相同的项目不同的人跑手续，销售许可证差个一两个月是很正常的事情。
质检站的验收以及备案证的取得，直接关系到啥时间能够办理产权。由于现在的法律规定比较紧，在合同中约定交钥匙的时间，同时也规定了办理产权的时间（交钥匙后90日内），否则要赔偿购房者违约金。现在大家的法律意识又都很强，需要盖章的地方又非常多（现在我们这里大约是46个章），因此手续办理起来就如同打仗一般，办理得好的话，会为公司节省一笔不必要的支出的。
2、设计人员
设计人员的地位是越来越高了，设计出来的产品能否与产品的定位相符合，外立面、大堂（会所）、室内布置、绿化等能否达到购房者的满意，水、电、煤气、暖气等配套设施是否符合开发商的最大利益，这些都关系到整个项目的最终情况。所以现在越来越舍得为设计花钱，甚至需要请知名设计公司、国外设计公司已经成为众多开发商的噱头之一，当然也是卖点之一。
此外，设计人员也会为项目带来真金白银的收益的。随着设计方案的日益精细，项目的含钢量、得房率等数据已经成为考核设计方案的重要因素。例如，小高层的正常含钢量应当在70公斤/平方米左右，目前钢材市场一涨再涨，好的设计公司会充分考虑到这一因素，为开发商在含钢量方面充分把关。再比如说，高层的人防有很多要求，可以交纳人防费/建人防工程（防物资）/建人防工程（防人）等，设计部门应当充分结合项目的情况，特别是结合一层公建的出售意向以及这个项目对于停车场等的特殊要求，拿出省钱省力的方法。还有，消防（不同的楼层有不同的要求）、施工（一定的高度有超高费）等都有专业的要求，设计人员一定靠为开发商充分考虑。
3、工程人员
工程人员对于房地产公司的重要性更是不言而喻。对于工期的正常进行、对于签证单的管理、对于总包单位与分包单位的配合、对于项目的质量控制方面等等，都在工程部门综合体现。这里简单说一点：
房地产公司处于成本方面的考虑，通常会进行一些甲供材料，也对进行一些工程分包出去，水暖点消防等专业公司也需要专业的施工队伍，紧张的时候各支队伍都有自己严格的工期和现场要求，施工现场各支队伍如何配合也是工程人员管理的重点之一。
除此之外，总包与分包工程的衔接部位的质量问题也是难点之一，这也是房屋交工后经常会出现问题的地方。比如，某建筑物的外墙保温、窗、外墙石材工程分别由开发商分包给各相应公司，这三家公司与土建单位（总包单位）的工程衔接部位是房屋交工后特别容易出现问题的地方，容易出现漏雨、渗水、透寒等情况，找哪一家公司都说不是自己公司的责任，所以说在施工过程中需要特别注意，明确责任。
4、招投标人员（包括采购人员）
采购工作除了工期、质量的要求以外，最直接的要求就是成本问题。现在房地产公司的管理越来越细，除了土建工程以外，大部分的设备、材料等都需要甲方直接提供，因此采购涉及到的金额特别巨大。因此也要求采购人员要与工程人员、造价人员相互配合，共同节省下每一笔钱。
曾经有过这样的经历：开发商购买消防设备，厂家按照网刊价格的90%报价，经过采购人员询价比较，意向价格为网刊的75%。后来经过内部了解，最终敲定的价格为网刊价格的30%。意向价格与最终价格相差了上百万元。
5、销售人员
销售人员的定价直接关系到项目最终的成果。定的太高，项目推不出去不温不火肯定不好；定的太低，一开盘直接销售一空也要被炒鱿鱼。所以在开盘前一天销售人员睡不着觉是很正常的事情。但是反过来也更加证明了销售人员的重要性。曾经有销售人员半开玩笑地说：工程人员管理再好，我多卖100元（/平方米）就啥都出来了。
此外，控制营销代理公司的费用（通常1-3%），控制项目的广告费用（通常1.5%以上），控制销售人员不负责任的承诺等等，都是销售人员的价值体现。
6、审计人员
这个是我们的老本行，就不用多说了吧。建立健全完善的内部控制制度，监督各项制度的执行，房地产公司还多了一项专业审计（预决算审计），都是充分体现审计人员价值的地方。
7、财务人员
对于房地产公司的财务人员来说，有效的融资工作、及时到位的按揭工作、按进度尽可能拖后的付款工作、成本收入核算工作以及纳税筹划等等，都是重点和难点。
只说一点，针对目前的大环境，财务人员应当充分掌握各项税收政策，作出合理的纳税筹划。比如说：针对土地增值税，经过计算，可以向销售人员提出让他目瞪口呆的建议：有的时候卖便宜一点。要比买贵了更合适。详细的原因就不多说了。
当然，财务/税务的工作也是有很多风险的，这一点大家也都非常清楚。

罗罗嗦嗦一大篇，再回到我们的主题来：在管理越来越精、分工越来越细的今天，每个部门都强调自己的重要性，每个部门也都确实重要，在工作中也会有这样那样的冲突，如果我们是一个决策者，或者把自己想象成一个决策者，到底应当如何平衡呢？

乔建勇

看到最后，原来每个行业都很重要啊，关键是要充分发挥自己应有的作用，顶一个先。

鱼加熊

拜托，要转就转一个系列过来好了

我在学习

写的不错，学习了