房地产和金融业营改增悬念仍待解，盖因抵扣情况复杂、税负影响不确定

银河飞雪

房地产和金融业营改增悬念仍待解，盖因抵扣情况复杂、税负影响不确定

2015-03-19 02:59:01 来源：中国证券报

　　根据财政部工作安排，今年建筑业、房地产业、金融业、生活服务业将纳入营改增范围。专家表示，今年是营改增收官之年。在上述行业中，金融业由于涉及相关企业多、系统改造工作量大等因素，将排在改革推进次序的末位。房地产业虽然目前税负较高，但营改增之后，实际税负会增加还是减少并不确定。

　　地产业利润格局料改变

　　安永大中华区税务主管合伙人唐荣基表示，建筑业和房地产业的营业税税收在我国营业税税收中占很大一部分。在抵扣方面，因为建筑业纳入营改增，房地产开发商很大一部分成本是建筑成本，建筑公司如果可以开具增值税专用发票给房地产开发公司，后者将取得对应的进项税抵扣。考虑到包括存量土地在内的土地成本占开发商总成本的比重很大，如果土地成本不能抵扣相关的进项税，可能会影响房地产业的流转税税负。

　　多位专家和业内人士认为，在营改增后，房地产的利润格局可能改变。中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌表示，房地产业虽然目前税负较高，但营改增后，实际税负会增加还是减少并不确定。影响税负增减的重要因素是存量资产和土地成本能否计算进项税额纳入税款抵扣链条。

　　全国政协委员、新华联集团董事局主席傅军在今年全国两会期间表示，根据测算，如果房地产销项税率设定为11%、土地也允许按11%的税率抵扣，在营改增后，企业税负与原来实施5%的营业税率时大体相当。如果销项税率设定为17%，在营改增后，房地产业的税负将升高。有关专家分析，税负可能升高3-5个百分点，达到8%-10%。

　　金融业营改增牵涉面广

　　唐荣基表示，金融业营改增的难点首先是牵涉面广，涉及各行各业，客户数量庞大；其次是涉及的业务种类繁多，性质复杂。“很多银行的主要收入是利差收入，但如果发生逾期，利息、坏账怎么办？开什么票？什么时候开票？发票开给谁？”

　　营改增对金融业税负的影响关键在于抵扣项和税率如何确定。唐荣基认为，如果采取无进项抵扣的简易征收办法，会导致所有与金融行业交易的行业的增值税链条间断，无法解决目前营业税结构性重复征税的问题，失去营改增的意义。

　　业内人士分析，金融业营改增不仅会影响金融业的众多上下游利益相关者，也对金融机构内部业务流程提出了新的要求。如何加强费用支出和成本管理、增加可抵扣的进项税额是新课题。同时，分类征收带来了税务筹划的空间。例如，买入返售业务获得的收入是利息收入还是买卖价差收入？证券包销收入是手续费收入还是买卖价差收入？对此，不同的确认方法可能意味着不同的税负。

　　唐荣基认为，在金融业的日常营运成本中，租金占比可能比较大。由于房地产业也将营改增，金融业支付不动产租金将得到增值税发票，从而成为金融业的进项税。尽管尚未公布具体政策，但金融业营改增采取一般征收方式的可能性更大。

chenpuxin

具体政策，

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税负可能升高

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很不错