央行信号：限制向外资房产放贷

银河飞雪

海外抄底兵团面临如何完成后续建设的资金链难题

　　央行上海总部近日印发《上海市信贷投向指引(2008年修订)》(下称《指引》)。在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。

　　今年以来，在内地房企拿地动力下降，土地出让惊现流标之际，外资常常扮演抄底角色，拿下上海多块土地。但一旦银行收紧信贷闸门，如何完成后续建设将成为这些抄底兵团必须面对的问题。

　　外资房产遇信贷紧缩

　　在商业银行对房地产开发贷款做减法时，外资背景的项目往往首当其冲。

　　“虽然好项目很多，但感觉上会碰到红线，所以，我们要求前台部门不要碰这些项目。”一家大银行上海分行的信贷人士透露。自今年以来，该分行未发放一笔外资房企的开发贷款，而且正加快回笼去年向外商投资房地产企业发放的贷款。

　　记者发现，《指引》要求各金融机构严格执行六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称意见)，对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款。《指引》的此项规定与意见第七条相同。

　　银行业内人士分析，根据项目开发周期来看，从开发规划、方案论证、资金到位、拿地至项目启动，中间需要一年多的时间。如果外资背景的房产项目于2006年、2007年立项审批，现在启动就遇到银行贷款问题。

　　也有观点认为，外资手中资金充裕。但前述大行信贷人士称，“即便外资的自有资金进来了，后续开发资金不能解决的话，也会有问题。”因为有关规定，自有资金以外部分应由境内银行解决。

　　套现并非意味撤离中国

　　5月29日，一位政府人士称，在对房地产投资的认识上，外资投资基金也存在分歧。以摩根士丹利为例，其在房地产领域的投资策略可以概括为，一方面不增加对中国地区的投资，另一方面将一部分投资分散到其他新兴市场，如越南、台湾地区，分散风险。

　　除直接收购成熟物业之外，今年，外资参与拍地、股权转让的大单也不时出现。

　　从2007年下半年以来，第一批进入中国房地产市场的外资开始出现套现，如花旗、高盛分别出售了在上海的大型办公物业。而2006年6月，摩根士丹利以7.6亿元收购华山夏都苑，转手增值额超过50%，也表明多年来只进不出的大摩开始将投资变现。

　　有分析指出，一些国际大投行近期套现行为可能与为弥补次贷危机损失有关。此次套现不仅涉及中国，还包括日本、东南亚等其他国家。其实，“套现并非意味着外资撤离中国，而且他们也没有必要撤退。”5月29日中午，一位有着十多年经验的研究人士告诉记者。

　　业内人士认为，应对外资在房地产业的变化加强监控，不仅要适当提高“门槛”，控制外资流入的规模和速度，同时要关注外资在短期内大规模撤离，可能引发房地产市场剧烈波动。《21世纪经济报道》