购买在建工程拿地

小神仙

请教：房地产管理法第39条：【出让转让条件】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

这25%怎么理解？比如一家公司有一块工业用地，占地18亩，其中2亩地作为职工集资楼，剩余16亩转让。己取得发改委立项批复，和四证（除预售许可证外）。规划总建筑面积25000平米，其中职工集资楼10000平米。己经缴纳了前期报批费用，配套费、设计费、勘察费等150万。之前有一家开发商接手盖职工集资楼，干完土方开挖和桩基工程（约400万）后不干了。至今该款项也未支付。即闲置了将近2年时间，由于政府不断催促，这家公司才重新寻找下家。

1、按房产管理法净地不能直接转让，只能转让项目了。那么计算25%怎样计算？是按这总的18亩的投资额计算还是按转让这16亩的投资额计算？若按18亩的总投资额计算，项目总的建安是4600万（从中标文件中得到）即建设投资要达到4600万*25%=1150万才可办理过户。对吗？

2、给受让方谈判的价格是免费给转让方建一栋办公楼（约300万），16亩的地价400万，再承担一些前期费用（气象费、配套费、设计费等）和桩基工程300万。在签订在建工程转让合同时转让价款写多少呢？是办公楼的建造价值+400+300呢还是400+300呢？转让方的营业税和土地增值税怎样计算呢？（转让方原取得18亩土地的成本是450万）

3、为取得这16亩土地还有其它办法吗？

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1. 案例中的25%投资比例一般依据项目为单位，看你建设用地规划许可证记载的建设用地面积范围内发生的已投资额（包括土地成本，因为总投资额包括土地审批费用和建设安装装饰成本、其他基础设施配套设施等）；
2、转让协议中的标的额包括土地+审批费用+已完工工程割算额+一定的管理费用、税金和利润，具体转让价格由双方协商，由于谈判的不对等性可能优势谈判地位方会刻意压价，具体协商或委托第三方评估（按照净值法或重置现值法均可，应包括一定的利润和费用）；未付款项目在账务处理时作为应付账款挂账、已发生成本转销、已付工程款（未开票列成本）转销，按照协议额挂应收账款，差额部分列营业外收入或支出，作为投资损益处理。
3.未取得16亩土地使用权有其他方法，由出让方按规定收回该宗土地重新挂牌出让即可，购地方直接从出让单位竞拍拿地，但是此方案对于原持有方不利，土地收益会被出让方获取。例如某地80万元/亩拿地二年后未开发收回重新出让，出让价格可能在120万元/亩，此40万元土地收益不会给原持有者。以上回复共参考。各地政策不一具体情况具体分析。