拿地的税务问题

小神仙

A公司（房企）欲取得B公司（国企，非房企）名下所属土地，约定土地价款1000万，但要求A公司无偿为其建造2000平米办公楼（该办公楼在B公司另外的土地上，不在转让的土地上），建造成本约500万元。
请教大家：办公楼的成本500万元是否属于非货币性资产交换，要视同销售？由A公司开具销售不动产发票给B，然后B在开具土地使用权转让发票给A。办公楼的建造成本是否作为A的成本对象，单独核算？将来施工单位的建安发票应该开给谁比较合适？因为办公楼最终是B的固定资产

财务匪兵

先分解下经济业务。1.A 用1000+500对价B的土地；2.在B的土地上给B盖房子，不是A公司的开发行为。

财务匪兵

合同是经济业务的体现，那么我们需要通过更改合同来解决这个问题，就是合同约定1000W转让土地，然后A来总包B公司的办公楼

风雪夜归人

B公司有避税的意图。总的土地款其实是1500万，有500万想不交税。想让A公司为其代付办公大楼的500万施工工程款。

北京-飘

财务匪兵 发表于 2014-9-5 13:52
合同是经济业务的体现，那么我们需要通过更改合同来解决这个问题，就是合同约定1000W转让土地，然后A来总包 ...

若是探讨阶段，可关注1500万直接拿地的优劣

塞外愚翁

     合作双方以土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

sdmcljg

理清思路：（1）土地置换问题先判定土地性质，B公司土地属于工业用地还是国有建设用地?依据案例应该是非建设用地；（2）A公司与B公司协议用土地和建楼款置换该宗土地可以先签订置换协议；（3）申请土地财政部门将该宗土地改变土地性质为国有建设用地，通过招拍挂程序取得建设用地；（4）土地款由储备中心或国资公司返还给B公司（因为是B公司的国有工业用地或教育文化用地等等具体看土地证性质，如果是集体土地则与B公司无关联），由B公司委托将土地补偿款返给A公司，A公司挂其他应付款（作为预付工程款），（5）A公司在B公司另外土地上建设办公楼（代建）支付工程款给施工方C后作为归还B公司的预付工程款，施工方C开票直接给B公司作为在建工程成本入账(由于B公司属于土地使用权人招标手续等由B与施工方C办理手续，A公司作为资金垫付偿付方处理并负责工程管理）。至此，A作为代建方不需要缴纳转让不动产环节税收，仅仅是偿付资金用于B公司办公楼建设；B公司作为自建办公楼行为不需要纳税；施工方C承担建筑劳务税金，A公司仅对返还款差额和支付归还的建楼款差额承担所得税和代建服务环节承担营业税金（尽可能土地返还款与建楼款差额小一些，减少税金），环节多涉及部门多，多沟通，合理避税还是很显著的！！供参考。

sdmcljg

sdmcljg 发表于 2014-9-8 10:43
理清思路：（1）土地置换问题先判定土地性质，B公司土地属于工业用地还是国有建设用地?依据案例应该是非建设 ...

A公司为工程管理方、资金支付方，与B公司存在资金借付关系；B公司是建设主体（手续以B公司名义办理),委托A公司代为管理建设办公楼；C公司作为施工方处理。

694608114

学习下

小神仙

sdmcljg 发表于 2014-9-8 10:43
理清思路：（1）土地置换问题先判定土地性质，B公司土地属于工业用地还是国有建设用地?依据案例应该是非建设 ...

问题补充：B公司（国有企业）在转让土地前己经将土地变性好了，是综合用地，己经取得土地证。

若能操作成代建还好办，A只就代建服务承担税金，但代建要满足的条件：1、不垫付资金2、土地不过户
本案中土地倒是不过户，但A要取得B的土地，需无偿建造办公楼。
还要麻烦7#这位朋友帮我再想想。多谢！